От общего объема введенной полезной площади на индивидуальное строительство приходится 613323 кв.м., или 68,8%. В этой категории еще более серьезное «падение» — 57,6%.

С тем, чтобы выяснить возможные причины появления таких результатов РИА «Дербент» обратилось к Президенту Ассоциации Саморегулируемой организации Межрегионального отраслевого объединения работодателей «Гильдия строителей СКФО», заслуженному строителю РД, почетному строителю РФ, члену Совета Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Али Шахбанову. Предлагаем вашему вниманию фрагмент данного интервью.

— Али Баширович, с чем, на Ваш взгляд, связано двукратное падение объемов введенного жилья в Дагестане? Какие факторы на это повлияли?
— Мы не одни в этом падении, но от этого нам не легче. В 2018 году объём жилищного строительства в целом по России продолжил снижаться. По итогам года в стране было введено 75,1 млн кв. м. жилья, по сравнению с 2017 годом показатель снизился на 5%. Ключевой вклад в данный процесс внесло падение объёма ввода индустриального жилья на 7% до 42,8 млн кв. м., тогда как объемы ввода в индивидуальном жилищном строительстве сократились только на 0,7% и составили 32,2 млн кв. м. В разрезе по федеральным округам наиболее существенное снижение объёма ввода жилья зафиксировано в нашем Северо-Кавказском ФО – минус 31% по сравнению с результатами 2017 года. В остальных округах показатель снизился в среднем на 3%. Общероссийское снижение объемов ввода жилья в 2018 году большой неожиданностью не стало. Подобная тенденция наблюдается уже с 2015 года.
Для снижения объема ввода жилья есть несколько причин. Во-первых, несмотря на господдержку ипотеки, которая помогает рынку, все же наблюдается падение спроса и покупательской способности населения. Покупателей в ближайшее время больше не станет. И это неудивительно: кризис еще не закончился, а доходы населения оставляют желать лучшего.
Во-вторых, законодательные нормы меняются несколько раз в год: застройщики не успевают приспособиться к новым условиям, как они снова меняются, в результате чего строителям приходится снова и снова адаптироваться к переменам. Так, например, с июля 2019 года все новые проекты переводятся на работу с эскроу-счетами, банковское сопровождение и проектное финансирование.
В-третьих, падение объемов ввода в эксплуатацию жилья связано с тем, что в наших городах приостановлена уплотненная застройка и незаконное строительство, не хватает земельных участков с подготовленной инженерной инфраструктурой. Кроме того, отсутствуют крупные комплексные проекты застройки.
В-четвертых, поправки в 214-ФЗ «О долевом строительстве» направлены на ужесточение регулирования деятельности застройщиков, ряд нововведений связан с финансовыми вопросами, поэтому многие застройщики не соответствуют требованиям закона и вынуждены уйти с рынка (по некоторым оценкам экспертов около 60%). В результате себестоимость реализации проектов возрастет, что, соответственно, будет подталкивать и цены к росту.
В-пятых, труднодоступность и дороговизна ипотечного и коммерческого кредитов. И, к сожалению, этот ряд можно ещё продолжить.
Для достижения заявленных Президентом России показателей рынка жилищного строительства (довести ежегодный объем ввода до 120 млн кв м через шесть лет) необходимо в 1,6 раза увеличить суммарную площадь ввода в эксплуатацию. На стабилизацию рынка потребуется время. Пока же мы продолжаем наблюдать падение спроса на фоне явного переизбытка предложения. Али Шахбанов

— Может ли это свидетельствовать об изначально завышенных планах и отчетах, предоставляемых Минстроем республики?
— В своих обращениях к руководству Дагестана и публичных выступлениях я не раз отмечал, что приводимые в статистических отчетах показатели ввода жилья по республике не соответствуют действительности. Как и по другим отраслям экономики, «нужные» показатели спускались сверху и под эти указания подводились цифры в отчетах в угоду власть имущим.
Так, например, в 2016 году было введено в строй 1862 тыс. кв. метров жилья, ввод жилья в 2017 г. вырос на 4,2% (по сравнению с 2016г.) и составил 1939,6 тыс. кв. метров. По этому показателю Дагестан занял 10-место среди 85-ти регионов России.
А уже в 2018 году снижение по сравнению с 2017 годом составило около 54,1%. При этом в республике было построено порядка 6 тысяч квартир, половина которых за счет индивидуальных застройщиков. Кроме того, в 2018 году в Дагестане было введено в строй 613 тыс. кв. метров индивидуального жилья, что также на 42% ниже объемов ввода за 2017 год.
По данным аналитического центра при правительстве РФ, снижение объемов ввода жилья в стране произошло из-за сокращения индивидуального жилищного строительства. Это характерно и для Дагестана. И не только потому, что мы стали меньше строить индивидуальное жильё, а потому что существенно уменьшились «объемы ввода», ранее построенных (десятки лет назад) домов, которые после оформления на новых владельцев («зелёнки»), попадали в статистические отчеты, как новое строительство. При этом из общих показателей по вводу жилья 15-20 % составляет многоквартирное домостроительство (МКД), а всё остальное – индивидуальное жильё, которое не участвует при формировании налоговой базы.
Одним из существенных факторов, повлиявших на результаты 2018 года, по моему мнению, является политика Главы Республики, направленная на вывод экономики из тени, перевод сферы строительства в законное русло.
Данные по установленному госзаданию по строительству жилых домов на 2019 год пока не озвучены. Хочется надеяться, что на этот раз цифры будут объективными, выверенными с учетом реалий текущего времени.
Но что интересно, Минстрой России определил среднюю рыночную стоимость 1 кв. м общей площади жилого помещения по регионам на I квартал 2019 г. Данный показатель применяется для расчета соцвыплат, предоставляемых гражданам из федерального бюджета на приобретение (строительство) жилья.
Самая высокая средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья установлена для Москвы (91 670 руб.) и это не удивительно, а самая низкая – для Республики Дагестан (29 655 руб.), здесь есть над чем подумать. При этом наши строители ещё умудряются снизить и эту ценовую планку до отметки в 12000 – 16000 руб. за кв.м. в ходе нездоровой конкуренции. О каком качестве строительства, рентабельности строительного производства и развитии строительного комплекса может идти речь!

— Как повлияла смена руководство Дагестана, а также вводимые ими механизмы контроля в строительной сфере на работу застройщиков? Изменились ли взаимоотношения властей и представителей строительной сферы в последние годы?
— На прошедшем 15 марта 2018 года совещании Главы Республики Владимира Васильева с представителями строительного сообщества законопослушные строители положительно восприняли критику Главы и его призыв работать в правовом поле. Добросовестные строители заинтересованы в создании условий для своей деятельности, где не было бы мздоимства, откатов и того беззакония, в результате которого мы пришли к столь плачевным результатам. Мы ведь практически погубили свою столицу, хаотично застроив еебез какого-либо архитектурного замысла. Причин тому множество. И не всегда строители — главные виновники того, что у нас есть в итоге.
Проблемы в отрасли накапливались годами и быстрых изменений ожидать нам не приходится, не все вопросы можно решить на региональном уровне. К примеру, реформа ценообразования в строительной отрасли, которая еще не заработала, а уже напрягла и производителей строительных материалов, и строителей.
Так, начатая в республике работа по пересмотру и пересчету смет по ранее заключенным контрактам в соответствии с ФЕР (федеральными едиными расценками), оказывает беспрецедентное давление на строительные компании со стороны надзорных органов, принуждая их к 20-40 % снижению твердых договорных цен, сформированных в полном соответствии с 44-ФЗ в ходе аукционов и зафиксированных в госконтрактах. Между тем, проблема, в принципе, возникла, как результат бездействия Минстроя РД, который не разработал и не включил в установленном порядке в письма Минстроя РФ индексы пересчета СМР к ТЕР (территориальным единым расценкам).
Да, работа по пересчету смет по федеральным единым расценкам по заключенным контрактам с их непроработанными методиками, исключая транспортную логистику, связанную с привязкой по территориям строительства объектов, привела к снижению стоимости выполненных работ организаций и мнимой экономии средств. Но разве это не экономика организаций и налоги в бюджет? К этому вопросу необходимо отнестись серьезно и исключить имеющиеся факты злоупотреблений.
Наше предложение начать работу по совершенствованию нормативной базы в системе ресурсного ценообразования в рамках конструктивного диалога профессионального сообщества и власти (на площадках Народного Собрания и Министерства строительства и ЖКХ РД) было воспринято положительно. Это новый формат взаимоотношений власти и представителей строительного сообщества. Полагаем, что и другие, не менее важные проблемы отрасли, власти нужно решать в диалоге с профессионалами.

— Многие эксперты отмечают низкое качество вводимого жилья в Дагестане. Можно ли назвать достаточным государственный контроль в данной сфере?
— Не согласиться с такой оценкой трудно. Для этого не надо быть экспертом. Гильдия строителей неоднократно призывала органы власти республики развивать производство местных строительных материалов, изделий и конструкций, ужесточить контроль над их качеством, а также усилить контроль за применением строительных материалов, поставляемых из других регионов страны на стройплощадки Дагестана.
Однако требования к производителям строительных материалов, изделий и конструкций по обеспечению качества поставляемой продукции законодательно не урегулированы, и мы наблюдаем на рынках республики контрафактные строительные материалы низкого качества. В погоне за прибылью заказчики, застройщики строят объекты не в том месте, где безопасно, а в том, где он принесет выгоду, не учитывают высокую сейсмичность региона, разнообразную и сложную геологию грунтов, наличие грунтовых вод, применяют материалы низкого качества и используют дешевый неквалифицированный труд мигрантов.
Факторов, влияющих на качество строительства объекта капитального строительства множество. Назову лишь некоторые: качественно проведенные изыскания, проектные работы, качественные строительные материалы, оборудование и изделия, инновационные строительные технологии, наличие системы контроля качества в организации. А самое главное – квалифицированные специалисты и рабочие, чьими руками создаются строительные объекты.
Мы очень требовательны к своим строительным компаниям – членам Ассоциации СРО «Гильдия строителей СКФО» в вопросах их соответствия требованиям Градостроительного кодекса, соблюдения стандартов и правил саморегулирования. Специализированный орган Совета Ассоциации – Контрольный комитет ежегодно контролирует деятельность членов Ассоциации, в том числе качество строительства объектов.
Государственный контроль за строящими объектами осуществляют специалисты Управления госстройнадзора министерства строительства и ЖКХ РД. Но, несмотря на это, города продолжают уродовать «горе-строители». Проблема в том, что многие из них занимаются незаконным предпринимательством, потому что не являются членами саморегулируемой организации (СРО) в строительстве.
Считаю важным усилить контроль со стороны органов власти, муниципалитетов, заказчиков, прокуратуры и правоохранительных органов за ходом строительных работ, не допускать производства работ на объектах капитального строительства организациями, не имеющими членства в СРО и разрешения на строительство объекта.
Необходимо в срочном порядке провести инвентаризацию всех начатых строек и составить своеобразные паспорта каждой стройки с отражением в нем всех аспектов: правовая корректность разрешений на строительство; соблюдение градостроительного кодекса, соответствие Генеральному плану застройки города; соблюдение строительных норм и правил, наличие изысканий, проекта, субъектов строительства (Инвестор, заказчик, подрядчик, субподрядчики) соответствие нормативной налоговой нагрузке и т.д.
Эти мероприятия, на мой взгляд, позволят получить полную и достоверную информацию по стройкам, увеличить налоговую базу и налоговую нагрузку на застройщиков и подрядчиков, создать равные конкурентные условия для всех участников строительного рынка, сформировать справедливую рыночную стоимость объектов строительства.

— Как бы Вы оценили реализацию программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилья в Дагестане? С чем, на Ваш взгляд, связан срыв сроков ее завершения? Что можно сказать о качестве возведенных домов?
— Данная программа по указу Владимира Путина реализуется по всей стране. В рамках четвертого, заключительного этапа 2016–2017 годов республиканской адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Республике Дагестан в 2013-2017 годах» на территории 5 муниципальных образований Республики Дагестан (гг. Дагестанские Огни, Дербент, Махачкала, Южно-Сухокумск, Тарумовский район) введены в эксплуатацию 27 многоквартирных домов, площадью приобретенных жилых помещений49150,98 кв. метров для переселения 994 семей (3 140 граждан).
Для решения этой задачи за счет всех источников финансирования направлены более 1 млрд 708 млн рублей (936,8 млн рублей – средства государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального , 747,2 млн. рублей – средства республиканского бюджета Республики Дагестан, 24,5 млн рублей – средства бюджетов муниципальных образований Республики Дагестан).
К сожалению, реализация программы переселения граждан из аварийного жилья в республике проходила с многочисленными нарушениями. Эксперты Гильдии строителей принимали участие в работе комиссии по обследованию этих объектов.
Больше всего нареканий жителей вызывает низкое качество строительных работ в новых домах: трещины в стенах, замена утвержденных проектом строительных материалов на более дешевые и некачественные. Так, для наружных стен вместо газосиликатных блоков были использованы пеплоблоки, в лифтовых и вентиляционных шахтах вместо газоблоков — пеноблоки. Застройщик отказался от утепления наружных стен, использовал для внутридомовых перегородок гипсокартон, не обустроены дворовые территории. Граждан переселяют из центральных районов городов на окраины, где нет ни социальной, ни хозяйственной инфраструктуры, что также вызывает их недовольство.
Таким образом, в некоторых случаях новое жилье оказалось для жителей расселяемых домов не лучше прежнего, аварийного жилья. При реализации программы расселения аварийного жилья не учитывались интересы социально незащищенных слоев населения. Отсюда и нежелание людей заселяться в новые дома.
Глава Республики Владимир Васильев, после встречи с председателем наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ Сергеем Степашиным, заявил,что программа переселения граждан из аварийного и ветхого жилья в Дагестане будет выполняться под контролем. Надеемся, что так оно и будет. А мы – строители готовы принять участие в реализации этой программы на качественно новом уровне.

Беседовал Мурад Шихахмедов, РИА "Дербент"