- По данным Дагестанстата наблюдается снижение спроса на жилье. Из общего оъема введенного жилья (5500 квартир) сданы в эксплуатацию 1720 квартир общей площадью 120.9 тыс.кв.м., стало быть падение составляет 25% от фиксированного показателя январь-сентябрь 2013 г. Как вы можете прокомментировать такую тенденцию, и чем можно объяснить падение спроса на жилье?

Несмотря на эти статистические цифры, показывающие падение объемов ввода жилья, Министерство строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Дагестан в своих отчетах показывает обратное (в 2013 г.- 1500 кв.м., в 2014 г. - 1600 кв.м.). Однако, по нашим наблюдениям, рынок жилой недвижимости в Республике переживает затяжное падение спроса - тенденция, которая началась еще в 2013 г.

Не случайно, в количестве введенного жилья присутствует фактор — 90 % частного индивидуального строительства, а где-то — 200-250 тыс.кв.м. - это многоэтажное строительство.

Политика уплотнения жилой застройки городов Республики без соразмерного развития инфраструктуры городов в 2000-е годы, отсутствие готовых территорий для комплексного освоения с готовой инфраструктурой и планов территориального развития городов в настоящее время привело к резкому снижению строительства многоэтажных домов.

В основном, многоквартирные дома строились за счет привлеченных средств населения, за счет кредитов застройщиков в республиканских банках, и, частично, с привлечением ипотечного кредитования. Государственное участие в строительстве жилья в Республике ничтожно мало.

Сложившаяся ситуация в банковской сфере в Республике (отзыв лицензий основных игроков на рынке строительства), недоступность кредитных ресурсов, их высокая процентная ставка и сложность получения, высокие ставки на ипотечные кредиты, недоверие дольщиков к застройщикам, с участившимися случаями их обмана, отсутствие механизмов кредитования жилищного строительства и привлечения инвесторов в инвестиционные проекты в жилищном строительстве, отсутствие свободных денег у населения для приобретения жилья в последнее время приводит к спаду спроса и предложений на жилье, и не позволяет всем нуждающимся обрести жилплощадь.

- Процентные ставки по ипотечным кредитам по России остаются высокими и составляют более 12%. Может ли ипотечное кредитование поддержать спрос на жилье, который сдерживается замедлением темпов роста доходов?

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выполнило свою функцию по формированию рыночного сегмента ипотеки. Сегодня, активными участниками на рынке ипотеки стали банки с государственным участием.

В Правительстве РФ прорабатывается вопрос создания единого оператора, который сможет привлекать средства с рынка в строительство инфраструктуры жилищного строительства.

В этих условиях, властным структурам республики необходимо выработать механизмы помощи гражданам, исходя из особенностей тех или иных категорий покупателей жилья, участвовать в уже действующих в ряде субъектов СКФО Целевых программах развития жилищного строительства, представляющие собой льготные условия кредитования, разработанные под застройщиков (вплоть до индивидуальных), или под определенные категории заемщиков (держатели материнского капитала, малоимущие семьи и т. д.)

Данные программы позволят застройщикам привлечь население, желающее воспользоваться ипотечным кредитом Сбербанка России и Россельхозбанка по низким процентным ставкам.

Особенности данной Программы заключаются в следующем: в первую очередь, заемщику не нужно обеспечивать жилищный кредит никакими другими объектами недвижимости, как это было бы в случае, если бы он просто брал кредит на приобретение жилья. Отсутствие залога у заемщика мешает получать кредиты в банках, и многих это останавливает. В данной схеме сам приобретаемый объект выступает залогом.

Участие в подобных взаимовыгодных программах государства, банковских структур и населения, позволит увеличить ввод жилья эконом класса для малообеспеченных категорий граждан, а также обеспечит возможность стабильного финансирования жилищного строительства и пополнит бюджет Республики налоговыми поступлениями.

В Республике планируется работа по комплексному освоению территорий в г. Махачкала и в г. Дербент, намечается строительство домов эконом-класса, что даст возможность массового строительства многоквартирных домов и удешевит на рынке цену квадратного метра жилья, внедрению новых технологий, новых энергоэффективных строительных материалов.

Нерешение этих и других вопросов, связанных с развитием строительной отрасли, существующая ситуация может привести к стагнации отрасли Республики и спровоцировать падение спроса и предложения в ближайшие 2-3 года.

 - На сегодняшний день существует несколько вариантов приобретения жилья в строящемся доме и оформления его в собственность после окончания строительства. Наиболее распространенным считается участие в долевом строительстве. Проблема обманутых дольщиков, широко обсуждаемая в последнее время, увы, актуальна и для Дагестана. Но есть возможность покупки квартиры в строящемся доме через участие в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). Насколько участники ЖСК могут чувствовать себя защищенными?

Участники долевого строительства более защищены законодательно, нежели пайщики кооперативов, и покупка квартиры от застройщика предполагает определенные гарантии.

Отличия можно понять, если детально изучить ФЗ №214 и главу 11 жилищного кодекса РФ №188 ФЗ. К примеру, в случае заключения договора о долевом участии застройщик не вправе изменять условия (сроки сдачи, стоимость и т. д.) в отличие от ЖСК. Договора долевого участия в обязательном порядке должны быть зарегистрированы в Росстате, что позволяет избежать «двойных продаж». Для ЖСК же данное условие не обязательное. В ЖСК предусмотрен выбор самими членами кооператива подрядных и субподрядных организаций и т. д.

В данном вопросе можно посоветовать, чтобы не быть обманутым: перед вступлением в ЖСК необходимо тщательно изучать их документы, в особенности, Устав кооператива.

- Ваши рекомендации – что нужно сделать, чтобы качественного жилья строилось больше, и при этом было и дешевле?

Снизить рыночные цены сможет прежде всего конкуренция. А чтобы застройщики стали строить качественное жилье по низкой цене, необходимо обеспечить им приемлемую рентабельность. А уменьшение стоимости строительства объектаза счет уменьшения затрат на развитие организации, в конечном итоге, повлияет на конкурентность организаций и на развитие строительной отрасли в целом. В убыток себе никто строить не будет.

Президент России распорядился до 2018 года снизить стоимость жилья на 20% и уменьшить ставку по ипотеке до уровня «инфляция плюс 2,2%». Строители же заявляют: мы можем строить малоэтажное жильё и за 15-20 тысяч рублей за квадратный метр, а «многоэтажку» – в пределах 25 тысяч рублей. Но ведь к повышению стоимости приводят еще и цена за землю, и подключение к сетям, и стоимость банковских кредитов и строительство социальной инфраструктуры, рост тарифов на электроэнергию. А еще плата за «административные барьеры» при выдаче разрешений на строительство и ввод объектов. То есть, всё то, что прямо или косвенно управляется или регулируется государством.

Пресс-служба Гильдии