– Али Баширович, до обязательного перехода строительной отрасли на технологии информационного моделирования (ТИМ) осталось несколько дней. Готовы ли строители Дагестана работать в цифровом формате, и как это отразится на жилищном секторе Дагестана?

– Согласно постановлению Правительства РФ, с 1 января 2022 года использование ТИМ будет обязательно при строительстве объектов в рамках госконтрактов. Объективно к цифровизации строительной отрасли оказались не готовы все участники строительного процесса. По нашему мнению, принудительный перевод строительной отрасли за короткий срок на ТИМ может привести к вынужденному укрупнению компаний. То есть на рынке госзаказа снизится конкуренция, что вызовет обратный эффект – рост себестоимости объектов строительства.

– Между тем современную жизнь сложно представить без цифровых технологий. Как ведётся подготовка высококвалифицированных кадров, владеющих ТИМ для строительной отрасли?

– НОСТРОЙ формирует у себя комитет по цифровой трансформации строительной отрасли, задача которого создать методологическую базу и разработать необходимые технические документы. Для перехода на ТИМ НОСТРОЙ также инициировал механизм выдачи займов членам СРО за счет средств саморегулируемых организаций на приобретение оборудования для работы с цифровыми технологиями.

Мы, в свою очередь, в Гильдии строителей СКФО создали отдел цифровой трансформации, его задача – оказать организационную, методологическую и практическую помощь членам СРО в работе с «цифрой». Тема цифровизации для нас новая, поэтому мы учимся сами, принимая участие в различных конференциях, форумах, и проводим семинары и круглые столы для наших строителей.

Наши строительные организации нуждаются в профессиональных кадрах. Для этого необходимо развивать профессионально-техническое образование, а также формировать профессиональные образовательные программы и заказы образовательным организациям для создания кадрового потенциала инженерно-технических работников и рабочих строительных специальностей.

– У нас масса вузов и колледжей. В чём проблема?

– Реальность такова, что при гипертрофированных масштабах подготовки специалистов «высшей квалификации» трудно найти профессионалов, способных качественно обслуживать строительное производство. В то же время отсутствие гарантированных заказов на строительство со стороны государства и инвесторов не позволяет работодателям содержать в своём штате квалифицированных рабочих и специалистов.

Прогноз кадровых потребностей, конечно, должен осуществляться при непосредственном участии работодателей, но при решающей роли государства. И, кстати, для того, чтобы готовить строительные кадры, подрядчик должен иметь уверенность в своей загрузке не на месяц и даже не на год, а на несколько лет вперёд, потому что вложения в рабочих и ИТР – это долгосрочные вложения.

– Сейчас идёт большая дискуссия по корректировке 44-ФЗ, вплоть до выделения закупок в области изысканий, проектирования и строительства в отдельный документ, призванный существенным образом изменить процедуру определения подрядной организации. Рейтинг подрядной организации: что это? для чего?

– По нашему мнению, нужно полностью поменять систему контрактования в строительстве. 44-ФЗ и 223-Ф3 – это законы общего применения. Без наличия системы квалификации, собственного закона по контрактованию проектных, изыскательских, строительных работ решить задачу допуска качественных исполнителей контрактов на площадку, а также задачи, связанные с ценообразованием и с уценкой стоимости проектно-изыскательских работ, будет невозможно.

В следующем году планируется разработать и утвердить три отдельных стандарта по оценке деловой репутации для каждого типа строительных организаций: генподрядчиков, застройщиков и субподрядчиков. Также планируется пересмотреть стандарты по оценке деловой репутации лиц, осуществляющих архитектурно-строительное проектирование и инженерные изыскания.

Планируется, что рейтинг будет формироваться на основе открытых данных государственных информационных систем и систем СРО по соответствующей методике, которая устанавливает три группы критериев: стоимостные (финансовая устойчивость), нестоимостные (деловая репутация) и квалификационные (кадровый состав организации).

С нашей точки зрения, именно механизм рейтингования позволит осуществить переход от критерия «цена» к критерию «опыт» и повысит уровень прозрачности деятельности строительных организаций.

– Ценообразование в строительстве – вопрос, который многие годы так и не разрешился в сторону однозначности выбора подходов в формировании смет и конечной стоимости объектов.

– Да, у нас достаточно большие проблемы с вопросом ценообразования. Уже несколько лет Минстрой России вырабатывает концепцию ценообразования в строительстве, перехода от одного метода оценки к другому.

Неурегулированность этого вопроса приводит к тому, что строительство объектов за счёт средств госбюджета, выставленных на торговых площадках России, оказывается невостребованным, а торги признаются несостоявшимися.

Вследствие того что индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ (СМР) необъективно отражают фактическую стоимость возводимых объектов капитального строительства в Республике Дагестан по состоянию на 01.12.2021 года, основными заказчиками РД объявлено 933 тендера на общую сумму 44,3 млрд руб., по результатам которых заключён 661 контракт на сумму 24,7 млрд руб. (законтрактовано 71 %).

Не секрет, что в государственных закупках маржинальность строительных работ зачастую становится не 12–15 %, а сводится до 0–2 %, что фактически обесценивает стоимость работ строительных компаний. Заказы принимаются ради заказа, для того чтобы как-то оплатить труд работников предприятия. Понижая расценки строительных работ, мы обеспечиваем системное обесценивание этих работ в ущерб качеству, срокам, новым технологиям.

– Отказ от долевого строительства, переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов можно считать свершившимся фактом. Что это обстоятельство изменило на рынке недвижимости?

– Прежде всего то, что застройщики совсем по-другому подходят к выбору подрядчиков. Если раньше не единственным, но определяющим параметром при выборе подрядчика для строительства недвижимости была запрашиваемая им цена, то теперь куда важнее качество выполнения работ и надёжность исполнения в части соблюдения сроков.

По сравнению с 2019 годом объём жилищного строительства в стране, невзирая на стабильный спрос и программы стимулирования, в этом году снизился. Существенное влияние оказал закон и на безудержный рост стоимости строительных ресурсов.

На сегодняшний день более 90 % номенклатуры строительных материалов, используемых в строительном комплексе республики, привозные из других субъектов Российской Федерации. И характерная для регионов России тенденция к увеличению стоимости квадратных метров жилья из-за роста цен на строительные материалы, к сожалению, присуща и нашей республики.

Если раньше у строителей был так называемый «котловой метод», когда можно было использовать средства с одного объекта на приобретение земельных участков, то сейчас мы видим, что такого кредитного продукта для вовлечения новых земельных участков в оборот у застройщиков нет.

– Думаю, проблема также с вовлечением в «строительный оборот» новых земельных участков. Насколько это сдерживает рост предложений на жилищном рынке?

– Конечно, сдерживает и существенно. Но закон о комплексном развитии территорий позволяет решить и этот вопрос. Однако земельных участков, которые вовлекались бы в строительство в рамках КРТ, мало. Именно от реализации механизмов вовлечения новых земельных участков в оборот и кредитных продуктов для их приобретения зависит величина предложения.

– В том числе в сфере индивидуального строительства?

– В том числе. Сейчас на ИЖС приходится более 50 % от общего ввода жилья по стране. Крупные банки начинают формировать ипотечные продукты для ИЖС, но пока кредитов, которые бы позволяли гражданину построить дом хозяйственным способом, нет.

В целях развития малоэтажного строительства Минстроем России разработан соответствующий законопроект. Он сейчас проходит общественное обсуждение. Законопроект в перспективе позволит распространить возможность использования механизма проектного финансирования и применения эскроу-счетов при строительстве индивидуального жилья.

Этапы реализации проекта охватывают весь строительный цикл: от оформления земельного участка до регистрации построенного объекта. Для всех видов строительства установлено не 100, а 32 процедуры. Ни одна из инстанций не сможет требовать большее количество предусмотренного перечнем документов.

– То есть нужен комплексный подход?

– Да. Для развития строительного комплекса Дагестана и рынка жилой недвижимости необходим комплексный подход к освоению территорий, обеспеченных инфраструктурой. Следует полностью изменить систему территориального планирования.

По нашему мнению, необходимо в кратчайшие сроки разработать республиканскую программу стимулирования малоэтажной застройки и развития индивидуального жилищного строительства, включающую выбор земельных участков, разработку градостроительных концепций, определение источников финансирования строительства инфраструктуры. Требуются регламенты использования земельных участков, территорий и объектов общего пользования, формирования фондов обеспечения долгосрочного финансирования строительства и другие меры. Такая программа будет стимулировать развитие сёл и позволит уменьшить отток населения из горных районов Дагестана