Антон Николаевич, как бы вы охарактеризовали ситуацию, сложившуюся в отрасли на сегодняшний день?

В настоящее время ситуация в строительной отрасли достаточно напряженная. Результатом введения западных санкций в отношении России стало сокращение платежеспособного спроса на жилье и удорожание стоимости проектного финансирования.

Из-за снижающейся платежеспособности число потенциальных покупателей к настоящему моменту существенно сократилось. Это уже прослеживается и в статистике объемов выдачи ипотеки. По информации ДОМ.РФ, месячный объем выдачи ипотечных кредитов в мае 2022 года составил 36,6 тыс. ед. на сумму 140 млрд руб., при этом в мае 2021 года было выдано почти в 4 раза больше в количественном и в 3,5 раза больше — в стоимостном выражении.

И принимая во внимание, что доля квартир в новостройках, которые приобретаются с использованием ипотеки, по оценкам экспертов, составляет порядка 80% от общего объема продаж, застройщики не смогут пока существенно повышать стоимость жилья.

Вы упомянули и об удорожании проектного финансирования...

Да, в части проектного финансирования существуют проблемы. Большая часть компаний, которые планировали начать новые проекты, в связи с невозможностью объективно спрогнозировать краткосрочные и долгосрочные риски сейчас воздерживаются начинать строительство. Вместе с тем проекты, реализация которых стартовала в начале 2022 года, сегодня продолжают строиться в штатном режиме. Они финансируются за счет заемных средств. Более 80% жилья в России возводится с использованием механизма счетов эскроу, который гарантирует сохранность средств граждан. При этом важно подчеркнуть, что при использовании этого механизма, несмотря на его ключевое преимущество, в нынешней ситуации существенно возрастает себестоимость не только строительства, но и большей части производственных цепочек.

Застройщики сейчас работают над задачей по снижению издержек на строительство. Средств, выданных первоначально в рамках кредитных договоров, становится недостаточно, чтобы завершить возведение объектов. Доля, которую застройщики закладывают на обслуживание заемных средств банков, значительно выше. В прошлом году она составляла примерно 3% от общей стоимости объекта, в этом, по аналитическим расчетам экспертов, в моделях будущих объектов закладывается до 10% затрат на обслуживание кредита.

Таким образом, в сложившихся условиях происходит корректировка бизнес-моделей застройщиков, которая выражается в пересмотре характеристик строительных проектов в условиях сжимающего спроса, выстраивании альтернативных поставок строительных материалов и оборудования и формировании новой стратегии развития в условиях санкционной экономики.

Строительный комплекс на протяжении последних лет очень зависим от господдержки. Какие из решений вы можете отметить как наиболее эффективные для отрасли?

Действительно, существенный рост объемов вводимого жилья в последние годы во многом достигнут благодаря многочисленным мерам господдержки строительного сектора, в том числе за счет стимулирования спроса льготными ипотечными программами.

Важно отметить, что установлены особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Целями таких изменений были установление приоритета обращения участника долевого строительства с требованием об устранении недостатков в передаваемом объекте и распространение опыта досудебного урегулирования споров на сферу участия в долевом строительстве. Правительством РФ среди антикризисных мер предусмотрен также мораторий до 1 января 2023 года в отношении финансовых санкций к застройщику по претензиям, возникшим до даты вступления в силу постановления Правительства РФ № 479 от 26 марта 2022 года.

Кроме того, сроки действующих разрешений на строительство, истекающих до 1 августа этого года, будут автоматически продлены на один год.

Большая работа ведется сегодня правительством для недопущения срыва исполнения государственных контрактов и повышения интереса у бизнеса к системе госзаказа в будущих периодах.

До 31 декабря 2022 года продлено действие механизма увеличения цены контракта на строительство, реконструкцию и капремонт, а также на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия. Указанные меры привели к тому, что за 1 квартал 2022 года введено около 30 млн кв. м жилья, что на 65% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

В кризисный период НОСТРОЙ вновь выступил с предложением отменить требование об обеспечении исполнения контракта, цена которого не превышает 60 млн рублей, путем внесения на счет заказчика собственных средств или предоставления банковской гарантии.

Еще одной из самых эффективных мер поддержки отрасли является решение об обнулении ввозных пошлин на материалы. НОСТРОЙ еще в конце марта обратился к заместителю председателя Правительства РФ Марату Хуснуллину с предложением о временном освобождении от уплаты таможенных пошлин на импортируемые строительные материалы, изделия, оборудование, машины и механизмы для проведения строительных работ. А уже в середине мая премьер-министр Михаил Мишустин сообщил об обнулении ввозных пошлин на оборудование и материалы, необходимые для реализации инвестпроектов в важных для экономики секторах, в том числе в строительстве. Принятая мера позволит поддержать отрасль и окажет позитивное влияние на снижение стоимости строительства.

Как вы считаете, этих мер достаточно для эффективной работы отрасли?

Буквально по каждому из перечисленных мной направлений оперативным штабом по мониторингу и контролю ситуации в строительной отрасли, действующим на базе НОСТРОЙ с февраля этого года, прорабатываются пакеты предложений по совершенствованию законодательства и мерам поддержки всех участников стройиндустрии. В рамках этой работы НОСТРОЙ совместно с представителями саморегулируемых организаций организовал сбор и анализ информации о проблемах, которые могут возникать у строительных предприятий в регионах. Также проводится сбор предложений о мерах по оперативной и адресной поддержке застройщиков и подрядных компаний. Так, в оперштаб поступило более 140 предложений по 10 направлениям регулирования строительной отрасли. Анализ этих предложений свидетельствует о том, что необходимо принять ряд новых мер с целью недопущения снижения объемов ввода жилья.

По оценкам некоторых экспертов, в России в результате текущего кризиса может закрыться целый ряд строительных компаний. Насколько реальны эти опасения?

Действительно, некоторые эксперты и застройщики прогнозировали возможную «заморозку» ряда строительных проектов. Но о массовой остановке речи пока не идет. Отмечу, что по данным оперативного штаба НОСТРОЙ к нам не поступило ни одного сообщения об остановке строительства.

В феврале-марте 2022 года застройщики лишь временно приостанавливали вывод новых проектов и продажи в проектах ранней стадии готовности, что не является «заморозкой» строительства. После стабилизации ситуации с ключевой ставкой Центробанка все продажи были возобновлены.

Согласно информации ДОМ.РФ, объем введенного многоквартирного жилья в период с января по май 2022 года составил 16,3 млн кв. м, увеличившись на 31% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Также в I квартале 2022 года застройщики запустили 9 млн кв. м строительных проектов (+33% к I кв. 2021 года). При этом объем ввода в рамках Федерального закона № 214-ФЗ на 3% превзошел уровень запуска. В результате объем жилья в стадии строительства сократился незначительно (-0,9% с начала года) до 95,5 млн кв. м на 1 апреля 2022 года.

Целевой показатель по ежегодному объему ввода жилья, закрепленный в документах стратегического планирования зафиксирован на уровне 120 млн кв. м жилья ежегодно к 2030 году. При этом нельзя не учитывать, что данные показатели формировались до введения западных санкций в отношении России, которые оказали существенное негативное влияние на строительную отрасль.

В конце мая 2022 года Минстрой разработал пессимистичный сценарий для сектора жилищного строительства, согласно которому показатель по ежегодному вводу 120 млн кв. м жилья к 2030 году может быть не выполнен. Прогнозное значение объемов ввода жилья в таком случае составит 100 млн кв. м к 2030-му и 118 — к 2035 году. При этом по другим вариантам развития целевой показатель на уровне 120 млн кв. м жилья в 2030 году все-таки будет выполнен.

На прошедшем в июне заседании президиума Госсовета, посвященном Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства на период до 2030 года, Президентом России Владимиром Путиным было озвучено пожелание обеспечить объем ввода жилья по итогам текущего года хотя бы на уровне не менее прошлого года, то есть 92 млн кв. м.

Таким образом, в настоящее время достаточно сложно прогнозировать вероятность выполнения целевых показателей по строительству, но принимая во внимание существенные меры господдержки и накопленный запас прочности строительной отрасли, можно говорить о том, что в любом случае объем ввода будет достаточно существенным.

Ряд руководителей строительных компаний говорят о необходимости возможности поэтапного раскрытия счетов эскроу. Как вы считаете, насколько это требование выполнимо?

Безусловно, застройщики в настоящее время испытывают трудности с привлечением проектного финансирования по льготным (базовым) ставкам. Это относится как к стоимости проектного финансирования, сильно возросшей вследствие низкой наполненности счетов эскроу, так и к стоимости строительных проектов, которая увеличилась вследствие удорожания строительных ресурсов.

Предложение о разработке совместно с Банком России частичного раскрытия счетов эскроу было озвучено Маратом Хуснуллиным на заседании президиума Госсовета, посвященного Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства до 2030 года с прогнозом до 2035 года.

Переход рынка жилищного строительства на механизм проектного финансирования с использованием счетов эскроу привел к снижению размера оборотных средств застройщиков, необходимых для реализации крупномасштабных проектов жилищного строительства в связи с невозможностью использовать денежные средства участников долевого строительства до окончания строительства. Это послужило увеличению сроков строительства проектов комплексного устойчивого развития территорий, в том числе связанных с расселением аварийного жилья. Считаем, что требуется дальнейшая проработка вопроса о поэтапном раскрытии счетов эскроу, в том числе в целях усиления защиты прав дольщиков. На первом этапе такое раскрытие счетов эскроу могло бы осуществляться только в отношении проектов КУРТ, РЗТ, РПЗ при соответствующей гарантии АО «ДОМ.РФ» или высшего исполнительного органа власти субъекта Российской Федерации.

Недавно ключевая ставка Центробанка в очередной раз снизилась. Следует ли вслед за этим ожидать снижения ставок проектного финансирования?

Стоимость проектного финансирования для застройщиков сейчас достаточно высокая. В большей степени это связано с возросшей стоимостью строительства и снижением спроса на жилье, то есть к низкой «наполненности» счетов эскроу, что не дает возможности застройщикам привлечь проектное финансирование по сниженной ставке.

В период действия повышенной ключевой ставки Банка России Правительство РФ уже оказало помощь застройщикам посредством расширения списка компаний, имеющих право на субсидирование проектной ставки по кредиту в рамках проектного финансирования. Данный механизм поддержки подразумевает, что, если банк предоставляет кредит застройщику по ставке до 15%, то 7,5% из них субсидируется государством (ранее такой порядок распространялся только на низкомаржинальные проекты).

Однако здесь стоит остановиться именно на механизме формирования величины процентной ставки в рамках проектного финансирования. Ставка по кредиту в рамках проектного финансирования складывается из двух величин. Это специальная процентная ставка, которая применяется к объему задолженности по основному долгу застройщика, покрытому средствами на счетах эскроу, и базовая процентная ставка, применяющаяся к объему задолженности по основному долгу застройщика, не покрытому средствами на счетах эскроу.

Таким образом, стоимость проектного финансирования напрямую зависит от «наполненности» эскроу-счетов конкретного строительного проекта, чем больше квартир продано, тем больший объем финансирования может привлечь застройщик по льготной процентной ставке.

Согласно данным Банка России, средневзвешенная процентная ставка по кредитным договорам проектного финансирования по итогам 1 квартала 2022 года составила 4,03%, увеличившись в годовом выражении на 0,44 процентного пункта. При этом рост ставки заметен в основном по новым кредитам, где размер депонированных средств на счетах эскроу пока незначительный.

По 30% задолженности застройщиков со значительными накоплениями на счетах эскроу средневзвешенная ставка по проектному финансированию составляет менее 1% годовых, а еще по 28% ставка не превышает 3,8%.

Таким образом, принимая во внимание столь низкие значения процентных ставок в рамках проектного финансирования по обеспеченной задолженности, Правительство РФ, скорее, сконцентрируется на дальнейших мерах по стимулированию спроса на жилье.

НОСТРОЙ принимает активное участие в работе по совершенствованию системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве. Как вы оцениваете эффективность наполнения Федеральной государственной информационной системы ценообразования в строительстве?

Наполнение системы ФГИС ЦС является одним из приоритетных направлений деятельности Национального объединения строителей с конца 2021 года, и мы уже видим хорошие результаты. Работа построена в рамках соглашения с ФАУ «Главгосэкспертиза России». Саморегулируемые организации из 21 региона добровольно заявились для участия в пилотном проекте по наполняемости ФГИС ЦС.

Например, в конце 2021 года проведена ежегодная верификация перечней юридических лиц и ИП саморегулируемыми организациями. Строители, как никто другой, знают всех поставщиков-производителей своего региона. Пилотными регионами проработаны тысячи организаций на факт добросовестных по передаче информации поставщиков, зарегистрированных в ФГИС ЦС. Разосланы сотни писем поставщикам-производителям, сделаны тысячи звонков и разъяснений о важности наполнения ФГИС ЦС как для поставщиков-производителей, так и для сферы строительства в целом. Выявлены организации, которые зарегистрированы в системе, но не подают данные о стоимости строительных ресурсов. Очень важным является выявление новых поставщиков и их регистрация в ФГИС ЦС, поданы заявки на их включение.

Оценку эффективности работы Национального объединения строителей в наполнении ФГИС ЦС может дать ФАУ «Главгосэкспертиза России», т.к. именно она является оператором данной платформы. Но даже сейчас по их данным видим, что работа проведена хорошо и нужно не снижать темпы. Руководители Главгосэкспертизы отмечают большую активность организаций в наполнении ФГИС ЦС, а также активность по подаче заявок на регистрацию в системе после подключения к данной работе НОСТРОЙ.

Мы делаем общее дело для строительной отрасли в целом, и нужно не забывать, что от того, насколько полной будет номенклатура ценообразующих строительных ресурсов по всей стране, настолько достоверно в итоге определится сметная стоимость строительства, которая будет приближена к реальной рыночной стоимости. В этом вы видим результат своей работы.

Каковы результаты мониторинга наполнения ФГИС ЦС в субъектах РФ?

Мы видим лидеров. Большой прорыв по наполнению ФГИС ЦС уже в первом квартале 2022 года сделала Ивановская область. Совместная работа саморегулируемой организации, региональной экспертизы с региональными органами исполнительной власти Ивановской области дала отличные результаты. Если в 4-м квартале 2021 года наполнение номенклатуры ценообразующих строительных ресурсов по Ивановской области было 3,8%, то уже в 1-м квартале 2022 года данный показатель достиг 97,4%. Показатель по количеству юридических лиц в 4-м квартале был 74%, а в первом квартале 2022 года уже 86%. Хочу отметить, что именно от наполнения номенклатуры строительных ресурсов зависит качество выпускаемой сметной документации. Поэтому важен именно этот показатель.

Более того, Ивановская область обратилась с инициативой с Минстрой России выступить пилотным регионом по переходу на ресурсно-индексный метод определения сметной стоимости строительства, несмотря на то, что переход на данный метод на государственном уровне перенесен на начало 2023 года. Минстрой и Главгосэкспертиза поддержали данную инициативу, с чем мы помогаем региону.

С конца 2020 года наблюдается резкий рост цен на строительные ресурсы. Расскажите о помощи, которая оказывается застройщикам, реализующим госконтракты.

Очень важной поддержкой строителей в условиях значительного роста строительных ресурсов на рынке является утвержденный в прошлом году Правительством РФ механизм изменения цены контракта, которая ранее была твердой и не подлежала изменению (постановление Правительства РФ № 1315).

На начальном этапе действия данного механизма возникало очень много вопросов по его реализации как у подрядчиков, так и у заказчиков, что приводило к очень медленному решению вопроса по изменению цены контракта в связи с ростом цен на строительные ресурсы.

Национальным объединением строителей, Минстроем России и Главгосэкспертизой проведен ряд мероприятий (семинары, вебинары), а также создан отдельный портал на ФГИС ЦС для разъяснения вопросов, возникающих при реализации постановления № 1315. Строители начали обращаться к заказчикам с подготовленными обосновывающими документами по увеличению цены контракта, а заказчики вести работу по изменению существенных условий контракта.

Средняя величина сметной прибыли в строительном контракте — 6-7%, а величина строительной инфляции, которую мы посчитали на основе индексов Минстроя России — 17%. Это наглядно показывает, что компания без убытка не сможет выполнить контракты. И если мы возьмем среднюю школу со стоимостью строительства в 200 млн руб., то убыток будет порядка 20 млн — таких запасов нет практически ни у кого. Из 97 тыс. строительных компаний — членов СРО 80% — это малые и средние предприятия, им такой убыток без закрытия бизнеса точно не по карману.

Поэтому механизм 1315 — единственная возможность спасти бизнес и достроить объекты. В этом заинтересованы и заказчики.

По поручению главы Минстроя России НОСТРОЙ ведет мониторинг исполнения в регионах постановления Правительства РФ № 1315. Расскажите об этой работе. Насколько активно сегодня идет изменение цен госконтрактов?

Действительно, по поручению Минстроя России мы мониторим исполнение постановления № 1315 в регионах, для чего разработали так называемую «систему светофоров». Она учитывает все контракты, которые подпадают под условия постановления.

На сегодня получено более 2 тыс. повторных заключений экспертизы на изменение цены контракта, где среднее удорожание колеблется в районе 20%. Несмотря на прорыв в данном вопросе, проблемы все же остаются. Регионы, которые смогли изыскать в своем бюджете дополнительные лимиты, выпустили свои региональные нормативно-правовые акты и заключили допсоглашения со строителями на увеличение цены контракта. Те регионы, которые не смогли их изыскать, либо отказали подрядчикам в подписании допсоглашения, либо направили обращения федеральным ГРБС. Но есть и те, кто читают постановление и рассматривают возможность увеличения цены контракта в рамках существующих лимитов. Но мы же понимаем, что их недостаточно, они были посчитаны в старых ценах, их необходимо пересматривать.

Хочу отметить, что Правительство РФ выделило средства (70,3 млрд рублей) из резервного фонда на реализацию постановления № 1315. На основании обращений регионов о выделении из резервного фонда доплимитов в феврале подписано распоряжение Правительства РФ № 292-р. Аналогичные обращения от регионов продолжают поступать, и в настоящее время Правительством РФ ведется работа по внесению изменений в данное распоряжение.

В 2022 году Правительством РФ приняты новые нормативно-правовые акты, которые направлены, прежде всего, на послабление по корректировке существенных условий договора на выполнение работ. Ими внесены поправки в уже действующий механизм изменения цены контракта в связи с ростом цен на строительные ресурсы, так, например, увеличение цены контракта в связи с ростом цен на строительные ресурсы уже не ограничивается 30%.

Кроме того, в конце июня вышло постановление № 1148, благодаря которому появилась возможность пересматривать контракты для дорожников, о чем мы тоже просили. Дело в том, что при дорожном строительстве ряд работ трактуется как содержание дорог, или просто ремонт, что не подпадало под действие постановления № 1315, но где проводились строительные работы и где также дорожал материал. Поэтому это очередная победа и поддержка для строительной отрасли, но теперь дело за его реализацией.

Как вы считаете, отрасль ждет снижение цен, либо же стоимость материалов снова может вырасти?

В 2022 году стоимость стройматериалов существенно возросла в начале весны на фоне введенных в отношении России санкций, роста инфляции и нестабильного курса рубля.

В мае 2022 года стройматериалы в России незначительно подешевели. Сказывается восстановление логистики и укрепление рубля после пикового падения в марте, плюс к этому есть запрет на экспорт ряда позиций.

В условиях введенных санкций в отношении российской металлопродукции со стороны ЕС и США, уменьшения объемов экспорта произошло снижение цен на металлопрокат. Так, например, с начала марта 2022 года по сегодняшний день понижение цен на сталь арматурную диаметром 16 мм составило в среднем 20-40%.

Однако некоторые материалы выросли в цене — среди них бетон (плюс 2,4% c марта 2022 г.), раствор строительный (плюс 4,9% c марта 2022 г.), кирпич (плюс 5,7% c марта 2022 г.). Такой рост, скорее всего, связан с сезонным характером.

Мы считаем, что цены на стройматериалы, скорее всего, будут снижаться или стабилизируются. Шоковый период прошел. Проблемы могут возникать со строительной техникой, где большая доля импорта, и оборудованием, на котором производятся строительные материалы. Здесь требуется более детальный анализ и государственная программа поддержки импортозамещения в этой отрасли. Бизнесу было проще и дешевле покупать импортное оборудование, маркетинг по которому хорошо продвигался. Но в силу ограниченности этих ресурсов и сложностей с логистикой есть все шансы у отечественного производителя, который должен предложить рынку сопоставимый сервис.

Антон Николаевич, расскажите о ходе выполнения поручений президента России Владимира Путина и вице-премьера РФ Марата Хуснуллина по совершенствованию системы саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта и сноса объектов капстроительства. Какие направления института саморегулирования планируется подвергнуть трансформации?

В настоящее время прорабатывается Стратегия развития строительной отрасли до 2030 с прогнозом на период до 2035 года, а также реализуются несколько «дорожных карт», в рамках которых так или иначе затрагиваются все основные аспекты института саморегулирования в строительстве, а также предлагается расширение полномочий саморегулируемых организаций в этой сфере. НОСТРОЙ активно участвует как при разработке таких предложений, так и при формировании актов, которыми это будет реализовано.

Среди самых концептуально важных предложений отметим следующие: изменение законодательства о саморегулировании в части использования банковских процентов, полученных от размещения КФ СРО, введение дополнительного (промежуточного) уровня ответственности членов СРО, расширение возможности общественного контроля, который проводится саморегулируемыми организациями, а также устранение многочисленных коллизий и пробелов градостроительного законодательства в этой части. Вместе с тем, поскольку в отрасли строительства большая часть договоров заключается в рамках госзаказа, в этом направлении также прорабатываются изменения, особенно по процедуре проведения закупок и синхронизации Градостроительного кодекса РФ и законодательства о контрактной системе.

Это позволит усилить роль саморегулирования в строительстве, снизить административные барьеры и финансовую нагрузку на подрядные организации, а также избежать в будущем большого количества судебных споров.

Отраслевой журнал «Вестник»