Репутация застройщика

Прежде всего нужно оценить уровень надежности застройщика. Разумеется, покупать квартиру в новостройке лучше у крупных девелоперов, так как по сравнению с небольшими компаниями у них гораздо больше возможностей привлечь финансирование под новый проект, предложить покупателю качественный продукт с гарантией и достроить его, указывает заместитель генерального директора компании "Мортон-Инвест" Игорь Сибренков.

Важную роль играет репутация компании среди покупателей и экспертного сообщества. Если застройщик не просто крупный, но и входит в число основных предприятий страны, ему с наибольшей вероятностью гарантирована поддержка государства в непростые времена, замечает эксперт. Для этого создаются специальные рейтинги, которые можно найти в открытом доступе в нтернете. Самый актуальный из них — INFOLine Building Russia Top.

Сибренков также замечает, что можно поинтересоваться, входит ли девелопер в список 199 системообразующих организаций, занимающих существенную долю на рынке и влияющих на социально-экономическую стабильность в субъектах РФ. Этот перечень, утвержденный Правительством РФ, составлен Министерством экономического развития и опубликован на его сайте.

Помимо этого нужно обратить внимание на ответственность застройщика перед дольщиками, так как частному инвестору важна не только прибыльность проекта, но и его оперативная реализация.

"Для того чтобы не допустить появления новых обманутых дольщиков, существует Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (ОВС). Членство девелопера в нем гарантирует покупателю, что его жилье обязательно будет достроено, поскольку даже если с выбранной им компанией что-нибудь случится, остальные члены ОВС примут риски на себя", — объясняет Сибренков. На сегодняшний день общее количество членов общества составляет 127 застройщиков, работающих во многих регионах РФ. С полным списком можно ознакомиться на сайте общества.

Взять под контроль

После того, как предварительный выбор застройщика сделан, следует выяснить, сколько объектов построила компания и как быстро, и сколько находится в работе. Обычно вся эта информация представлена на сайте, и по ней можно судить о масштабах деятельности компании.

"Желательно лично посетить несколько строек компании в сопровождении менеджеров, которые детально расскажут о проекте. Сегодня многие так и делают: приезжают на стройку, например, дважды в месяц, и оценивают, насколько выросли корпуса за этот период. Стоит обратить внимание также на количество строительной техники и рабочих на участке, от чего непосредственно зависит и скорость работ", — инструктирует заместитель генерального директора компании "Мортон-Инвест".

Можно порекомендовать частному инвестору поискать новости о конкретной компании в средствах массовой информации и в интернете, чтобы лучше узнать о ее активности, текущих и планируемых проектах.

Выбор квартиры

Самым выгодным средством инвестирования являются квартиры небольшого метража, от 20 до 32 квадратных метров, указывает Сибренков. Лучше купить несколько "однушек", чем одну квартиру большой площади, так как их можно быстрее реализовать.

Покупать жилье для инвестиций, по его словам, выгоднее в проектах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Причем при выборе квартиры важно руководствоваться не личными предпочтениями, а исходить из картины спроса.

Следует обратить внимание на характеристики и самой новостройки. С одной стороны, приоритетными для покупателя считаются монолитно-кирпичные и монолитные дома, однако здесь нужно помнить, что такие дома возводятся дольше, чем панельные. В отделку монолитных домов и средств нужно вкладывать больше.

Хронология дохода

Если вы твердо решили приобрести квартиру в новостройке в инвестиционных целях, то сделать это чем раньше, тем лучше, уверен Сибренков. Наиболее низкая стоимость у таких квартир — еще до официального анонсирования проекта как такового.

Информацию о планируемом запуске новых микрорайонов и жилых комплексов можно узнать у менеджера застройщика. После анонсирования и рекламной кампании по запуску проекта цены начинают расти: наиболее привлекательные держатся, пока проект находится на стадии котлована, и по мере приближения строительства к завершению соответственно растут и цены.

"Кроме того, на рост цен влияет и стоимость строительных материалов, которая неуклонно растет. Долгое время застройщики, фактически, искусственно сдерживали цены, чтобы поддерживать и стимулировать покупательский спрос. В результате на рынке недвижимости сформировалась ситуация отложенного роста цен. Эффект отложенного роста цен начал реализовываться с марта-апреля, что вызывало резкое увеличение стоимости квадратных метров", — объясняет эксперт "Мортон-Инвест".

Активный рост цен на жилье значительно повысил его инвестиционную привлекательность. Например, если среднемесячный доход по депозитному вкладу составляет около 1% от вложенной суммы, то среднемесячный прирост стоимости квадратного метра — 2%. Это говорит о том, что сегодня и в перспективном периоде 6-9 месяцев недвижимость — более выгодный способ вложения средств, чем депозитные вклады, подчеркивает Сибренков. Прибыльность от покупки недвижимости может до 5 раз превышать доход от размещения аналогичных средств на депозите.

Так, если покупатель на момент старта продаж (на стадии котлована) в середине февраля 2015 года приобрел 1-комнатную квартиру площадью 27,4 квадратных метра за 2,23 миллиона рублей, то к середине мая стоимость квартиры уже составила 2,6 миллионов рублей, а прибыль покупателя за 3 месяца — 371 тысяча рублей. В то время как положив сумму 2,23 миллиона рублей на депозитный счет, он получил бы только 75 тысяч рублей прибыли.