– Мурад Гаджиевич, что изменилось в 2014 году в области долевого строительства?

– Надо сказать, что судебная практика последних лет наглядно демонстрировала, что законопроект, целью которого является защита прав дольщиков, не является на 100% гарантом того, что участники долевого строительства получат в установленный договором срок свои объекты в собственность. В 2011 году в связи с необходимостью решать проблемные вопросы обманутых дольщиков в №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» был включен параграф 7 главы 9, посвященный банкротству застройщиков. Однако, поскольку такие изменения в законодательстве решали уже возникшие проблемы, государством предпринята попытка принятия превентивных мер.

С начала года вступили в силу изменения в Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». И поэтому одним из самых существенных нововведений в 2014 году является изменения в Федеральном законе №214. Права дольщиков стали более защищенными. Вступившие в силу поправки устранят проблему обманутых дольщиков за счет создания системы страхования рисков долевого строительства. Законом предусмотрены три варианта обеспечения ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения дольщику: страхование в коммерческих страховых компаниях, через общества взаимного страхования или путем предоставления банковского поручительства.

Федеральный закон описывает требования к банку-поручителю застройщика, случаи, при которых страховщик освобождается от выплат, а также порядок расчета и выплаты страховой суммы. Согласно закону, банк-поручитель застройщика должен иметь лицензию на осуществление банковских операций, работать не менее пяти лет, иметь зарегистрированный уставный капитал в сумме не менее 200 млн рублей, собственные средства в сумме не менее 1 млрд рублей, а также соблюдать нормативы, предусмотренные законодательством о банках и банковской деятельности, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев.

С этого года при регистрации договора участия в долевом строительстве застройщик наряду с другими необходимыми документами должен будет предоставить договор страхования своей гражданской ответственности или договор поручительства за надлежащее исполнение обязательств. В противном случае документы не будут приняты на регистрацию. Страхование будет осуществляться застройщиком за свой счет до государственной регистрации первого договора. Выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица, денежные средства которых привлекались по договору долевому строительства.

– Позволит ли он минимизировать риски граждан, вкладывающихся в возведение недвижимости на начальном этапе?

– Вводимая инновация повлияет на надежность вложения денег в долевое строительство. Закон о страховании ответственности застройщиков позволит дольщикам чувствовать себя в большей безопасности при покупке жилья. То, что люди приобрели в рамках ФЗ № 214, будет надежно защищено или обществом взаимного страхования застройщиков, или банковской гарантией, то есть эти механизмы обеспечат застройку объекта, ввод его в эксплуатацию и передачу дольщику или возврат денежных средств в полном объеме.

– Эксперты говорят, что нововведения могут привести к росту цен на рынке недвижимости? Так ли это? Если да, то насколько процентов повысится цена?

– Цена за квадратный метр может расти независимо от страхования. Оно займет не больше одного процента в общем объеме сделок. Думаю, все нормальные застройщики будут страховать жилье за счет прибыли. Цены определяются исключительно законом спроса и предложениями на рынке. Есть цена, за которую квартиры определенного качества в определенном месте покупают. Если установить цену выше – спроса на них не станет. Никакие объяснения, что цена повысилась из-за необходимости страхования договора, приниматься во внимание не будут. Точно так же потребителя не интересуют никакие другие затраты застройщиков.

– Как часто к вам обращаются участники долевого строительства?

– В основном к нам обращаются граждане по факту, когда уже поздно чем-либо им помочь. Всего поступило 224 обращения, и львиная их доля, когда компания уже находилась на стадии банкротства, а руководитель – в розыске. Из семи случаев таких шесть. Призываю быть активней, обращаться к нам еще на стадии принятия решения об участии в долевом строительстве, мы обязательно поможем.

Стоит отметить, что министерством регионального развития РФ издан приказ №403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены». Исходя их текста документа, «обманутыми дольщиками» будут считаться граждане, заключившие договор о долевом участии до вступления в силу Федерального закона от 17 июня 2010 года № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

С 2010 года договор о долевом строительстве является единственной законной формой привлечения средств граждан. Таким образом, покупатели жилья, заключившие договоры другим способом, будут считаться не обманутыми дольщиками, а соучастниками правонарушения, изначально согласившимися взять риски и потери на себя.

Сегодня на минстрой РД возложены полномочия по ведению реестра обманутых дольщиков. Для включения в реестр необходимо обратиться в Управление по надзору в области долевого строительства. Однако данный реестр ведется исключительно в целях определения точного количества пострадавших граждан.

В 214 ФЗ «О долевом строительстве» в статью 23 внесены изменения о проведении проверок. Основанием для проведения плановых проверок контролирующим органом по надзору в области долевого строительства будут проводиться по истечению одного года с даты выдачи разрешения на строительство либо с даты окончания проведения последней плановой проверки. Все эти изменения внесены, чтобы исключить понятие «обманутый дольщик». ФЗ 214 «О долевом строительстве» – единственный закон, защищающий права граждан.

Приобретая квартиры по каким-либо другим договорам, не исключено, что граждане могут оказаться без своих денежных средств и квартир. Многие строительные компании не хотят брать на себя ответственность перед дольщиками и придумывают схемы обхода закона о долевом строительстве, как создание ЖСК. Так на территории города Каспийска возводятся сотни домов созданными ЖСК. Если у гражданина имеется договор кооператива, идентичный договору долевого строительства, он может требовать от застройщика зарегистрировать этот договор в Росреестре по РД, так как договор считается заключенным с момента его регистрации.

– Как на сегодня обстоит ситуация в республике с обманутыми дольщиками?

– На сегодняшний день по Республике Дагестан насчитывается 1 569 обманутых дольщиков по 17 проблемным объектам, которые возводят семь строительных компаний. Это пять махачкалинских организаций – ЖСК «Красивый дом», ООО «Спецтехнологии», ТСЖ «Автоспорт», ООО СК «Строй мир», ООО «Столица – М» и две дербентские – ООО «Эхтибар», ТСЖ «Феникс». На шесть из этих предприятий возбуждены уголовные дела. Руководители строительных компаний ООО «Спецтехнологии» и ООО «СК "Строй мир"» задержаны и находятся под следствием.

Обеспокоенность вызывает компания ООО «Столица – М», у которой насчитывается более 600 обманутых дольщиков. В течение последних трех лет руководство этой компании не принимает действенных мер по завершении строительства и вводу в эксплуатацию жилых домов. Нашим Управлением разработан проект закона, предусматривающий меры социальной поддержки. И в ближайшее время он будет направлен на согласование в соответствующие министерства и ведомства.

Беседовала: Джума Мугутдинова, РИА Дагестан

http://www.riadagestan.ru