13 июля в Генеральной прокуратуре состоялось совещание по вопросам защиты прав дольщиков и обеспечения законности в области капитального ремонта жилья.

Совещание прошло под председательством Генерального прокурора Российской Федерации Юрия Чайки, в нем также принял участие министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев.

В работе приняли участие Генеральный прокурор Российской Федерации Юрий Чайка, представители Администрации Президента Российской Федерации, Государственной Думы, министерств, ведомств и общественных организаций, заместители Генерального прокурора, начальники подразделений Генеральной прокуратуры Российской Федерации и др.

С вступительным словом перед участниками мероприятия выступил Генеральный прокурор Российской Федерации Юрий Чайка. Он отметил, что, несмотря на принимаемые прокурорами совместно с органами власти меры, количество домов, по которым сорваны сроки сдачи, по-прежнему значительно – 625. В 2017-2018 годах прокурорами пяти федеральных округов выявлено 10,7 тысяч нарушений закона в ходе проверок долевого строительства, 11,9 тыс. нарушений законов в сфере капитального ремонта.

В связи с этим Юрий Чайка указал на необходимость выработки дополнительных мер для решения проблем в обозначенных сферах.

Участники совещания обсудили результаты масштабной работы по обеспечению законности в сферах долевого строительства и капитального ремонта жилья, имеющих основополагающий характер для реализации прав граждан на проживание в безопасных и благоприятных условиях.

Основной доклад на тему «О результатах надзорной деятельности обеспечению законности в сферах долевого строительства и капитального ремонта многоквартирных домов» сделал первый заместитель Генерального прокурора Российской Федерации Александр Буксман.

Глава Минстроя Владимир Якушев пообещал, что его ведомство совместно с Центральным банком в ближайшее время дадут дополнительные разъяснения к недавно принятым поправкам в законодательство о долевом строительстве жилья: «С 1 июля вступили в силу изменения в закон о долевом строительстве жилья. Поправки направлены на то, чтобы не допустить появления новых обманутых дольщиков. Через год, с 1 июля 2019 года, предусмотрен полный переход на использование специальных счетов - счетов эксроу. Вместе с ЦБ мы дадим необходимые дополнительные разъяснения по этому вопросу. Очень важно в этот переходный период не допустить создания необоснованных барьеров в работе добросовестных застройщиков. Считаю, что в этой части необходимо наладить тесное взаимодействие Минстроя России, региональных властей и органов прокуратуры», - уточнил Владимир Якушев.

Также выступили Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Владимир Якушев, генеральный директор государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства Константин Цицин, исполнительный директор некоммерческого партнерства «Национальный центр общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева, первый заместитель председателя Комиссии Общественной палаты Российской Федерации по общественному контролю и взаимодействию с общественными советами Артем Кирьянов, генеральный директор публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» Александр Плутник, прокурор Вологодской области Александр Гринев, прокурор Краснодарского края Сергей Табельский, прокурор Курской области Алексей Цуканов, прокурор Республики Башкортостан Андрей Назаров, прокурор Республики Дагестан Денис Попов и другие участники.

Из докладов следует, что осуществляемые государством реформы ориентированы на значительные структурные преобразования в рассматриваемой сфере, улучшение качества оказываемых населению услуг и модернизацию основных фондов жилья. Принятые меры позволили отремонтировать в 2017 году более 38 тыс. домов, расположенных на территории Российской Федерации.

Прокурорами, в том числе военными, организуются мероприятия, направленные на скорейшее выявление и пресечение преступлений, защиту прав граждан, интересов государства и общества в области долевого строительства и капитального ремонта.

Повсеместно вскрываются факты незаконного использования и хищений денежных средств, собираемых с дольщиков и собственников жилья. Выявлены многочисленные злоупотребления, в том числе коррупционной направленности, в работе органов власти, местного самоуправления и контрольно-надзорных органов.

Всего в 2017 - 2018 годах органы прокуратуры Российской Федерации выявили 33 тыс. нарушений в области долевого строительства и капитального ремонта. В целях их устранения внесено 11,9 тыс. представлений, в суды направлено 1,8 тыс. исков и заявлений, на незаконные правовые акты принесено более 1,7 тыс. протестов, к различным видам ответственности привлечены 8,2 тыс. виновных должностных и юридических лиц. По материалам прокурорских проверок возбуждено 355 уголовных дел.

Следственными органами в указанном периоде возбуждено 1144 уголовных дела в области долевого строительства. Значительное их число расследуется в Краснодарском, Красноярском краях, Калининградской Московской, Новосибирской, Омской, Ростовской, Свердловской областях, городах Москва и Санкт-Петербурге.
Фактическое выполнение на конец прошлого года программ капитального ремонта на территории России составило менее 80 %. В 2018 году в стране насчитывается 849 проблемных объекта.

Подводя итоги совещания, генеральный прокурор Юрий Чайка призвал принять дополнительные меры для обеспечения надлежащего состояния законности в сферах долевого строительства и капитального ремонта жилищного фонда.

Первое. Должен осуществляться системный мониторинг складывающейся ситуации в указанных областях. На его основе прокурорам совместно с заинтересованными органами обеспечить принятие превентивных мероприятий, не допуская негативного развития ситуации. Необходимо также задействовать потенциал функционирующих в прокуратурах межведомственных рабочих групп.

Необходимо наладить регулярный обмен информацией с Минстроем России, Росфинмониторингом, Федеральным казначейством и иными уполномоченными органами.

Второе. Прокурорам субъектов поручается на постоянной основе проводить проверки соблюдения законодательства в сфере долевого строительства. Следует обращать внимание на наличие у застройщиков необходимых материальных ресурсов, договоров страхования, проверять законность расходования ими денежных средств дольщиков.

В поле зрения прокуроров должна находиться и деятельность арбитражных управляющих в ходе осуществления процедуры банкротства строительных организаций, в частности, вопросы распоряжения их активами.

Третье. В случае самовольного строительства домов, отсутствия у застройщиков договора страхования, иных необходимых документов, давать уголовно-правовую оценку бездействию должностных лиц органов государственного надзора (строительного, жилищного и других), а также жестко реагировать на непринятие своевременных мер к устранению недостатков на возводимых объектах, необоснованное продление сроков исполнения выданных предписаний.

Четвертое. В рамках исполнения поручения Президента Российской Федерации, с учетом многочисленных нарушений при формировании региональных программ капитального ремонта домов, Главному управлению по надзору за исполнением федерального законодательства во 2-м полугодии 2018 года необходимо организовать соответствующие проверки.

При выявлении фактов включения в названные программы жилых помещений с высокой степенью износа, мерами реагирования добиваться их исключения, привлечения виновных лиц к ответственности.

Следует давать правовую оценку исполнению законодательства при формировании цены контрактов, отборе подрядных организаций, приемке выполненных работ.

Пятое. Отдельные усилия направлять на пресечение коррупционных проявлений в деятельности муниципальных властей, в том числе конфликта интересов, аффилированности чиновникам строительных организаций.
Вместе с тем, жестко пресекать случаи создания административных барьеров при получении разрешительной документации, оформлении земельных правоотношений, затягивания оплаты выполненных ремонтных работ.

Шестое. Прокурорам мерами реагирования обеспечить качественное и своевременное расследование правоохранительными органами уголовных дел в рассматриваемых областях.

Проверить законность принятых органами дознания и следствия решений об отказе в возбуждении уголовных дел, приостановлении либо прекращении производства по ним, особенно при вынесении таких постановлений повторно.

Проанализировать достаточность мер, принимаемых к возмещению ущерба, причиненного преступлениями. При необходимости совместно с правоохранительными органами выработать конкретные меры к улучшению ситуации.

Седьмое. В целях совершенствования работы в рассматриваемых отраслях Главному управлению по надзору за исполнением федерального законодательства совместно с Университетом прокуратуры подготовить и направить прокурорам субъектов информационные письма.

В них обратить внимание на вопросы целевого расходования привлеченных от населения денежных средств и нарушения в деятельности уполномоченных органов власти, в том числе осуществляющих контрольно-надзорные полномочия.

Восьмое. Управлению взаимодействия со СМИ с участием заинтересованных подразделений центрального аппарата разработать отдельный раздел сайта Генеральной прокуратуры, посвященный вопросам защиты прав обманутых «дольщиков». В нем предусмотреть возможность «обратной связи» с данной категорией граждан.

От прокуроров под персональную ответственность требуется обеспечить надлежащее взаимодействие с инициативными группами «дольщиков», организовывать встречи с ними.

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве, которые приведут к повышению себестоимости новых проектов и подготовят почву для отказа от участия граждан в этом процессе. Эксперты риэлторского агенства «Метриум» прогнозируют рост цен и уход с рынка значительного числа девелоперских компаний в связи с изменениями правил работы в отрасли.

Главное изменение касается непосредственно системы финансирования жилищного строительства. Долевое участие, при котором покупатели жилья инвестируют средства в стройку, будет упразднено с 1 июля 2019 года. На смену деньгам граждан придет банковский кредит. Большинство других поправок вводят новые требования к застройщикам, без соблюдения которых они лишаются права на привлечение средств покупателей. По оценке экспертов «Метриум», наиболее чувствительными для застройщиков, а значит и для рынка в целом станут пять новых норм.

1. Переход на счета эскроу

Свыше 74% всех инвестиций в жилищное строительство в России составляют средства покупателей, которые связаны с застройщиками договорами долевого участия (ДДУ). После 1 июля 2019 года девелоперские компании лишатся возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства покупателей поступят только на специальные банковские счета – эскроу, то есть окажутся в доверительном хранении банка. Пока дом не будет введен в эксплуатацию, и как минимум один из участников строительства не оформит в собственность квартиру, банк не переведет деньги застройщику.

Как предполагается, в период строительства средства граждан заменят целевые банковские кредиты (проектное финансирование). Банк-держатель эскроу-счетов выделит деньги на строительство жилого комплекса.

«Между вливаниями в проект покупателей и банковским финансированием есть принципиальная разница, которая заключается в стоимости привлекаемых средств, – указывает Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group. – Денежный поток с продаж по ДДУ сразу шел на покрытие операционных расходов, в том числе и по обслуживанию кредитов на строительство. Банковское финансирование предоставляется под процент: застройщик обязан возвращать кредит, что увеличивает себестоимость проекта. Величина ставок по проектному финансированию и конкретные условия кредитования пока не известны. Как предполагается, 3% годовых будут начисляться на сумму эквивалентную сгенерированным деньгам на эскроу-счетах. Остальная сумма кредита будет выдаваться по рыночным ставкам не ниже 10-12% годовых. Таким образом, самые дорогие деньги застройщик займет на начальной стадии реализации проекта, когда привлечение дольщиков только начинается, а капитальные затраты уже высоки. Едва ли кредит для большинства застройщиков будет выдаваться по ставкам ниже рынка. Со временем это станет фактором санации отрасли от слабых «игроков».

С 1 июля 2018 года у застройщиков появляется выбор. Девелоперы могут перейти на использование эскроу-счетов добровольно, и в этом случае они освобождаются от новых требований законодательства о долевом строительстве. Если застройщики предпочтут и дальше привлекать средства покупателей напрямую (до 1 июля 2019 года), для всех новых жилых комплексов, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года, применяются новые требования 214-ФЗ.

2. Ограничение по опыту работы

В новой редакции закона о долевом строительстве вводится понятие – «специализированный застройщик», который удовлетворяет двум требованиям. Во-первых, такая организация имеет более трех лет опыта строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м.

В каком качестве был получен такой опыт не важно: специализированным застройщиком может стать как технический заказчик строительства (девелопер), так и генеральный подрядчик. Данная мера, считают в «Метриум», может стать преградой на пути новых девелоперских компаний. Чтобы начать новый бизнес в жилищном строительстве, инвестору понадобится контроль над компанией, которая отвечает требованиям по опыту работы, то есть такое юридическое лицо придется приобрести, что повышает проектные затраты.

Во-вторых, как и прежде, специализированный застройщик владеет правами на стройплощадку, а также привлекает средства дольщиков. «Сохраняется ситуация, при которой фактическим инвестором строительства (девелопером) и компанией, владеющей землей и привлекающей средства дольщиков (застройщиком), могут быть разные юридические лица, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – На сегодняшний день в России работает 3 150 девелоперских компаний, которые так или иначе связаны с 4 430 застройщиками. То есть порядка 18% девелоперов контролируют одновременно двух и более застройщиков, однако на долю таких компаний приходится 60% всех строящихся площадей в России. Требования законодательства распространяются именно на застройщиков, но непосредственно девелоперы обычно несут ответственность только в случае судебных разбирательств. С этой точки зрения введение понятия «специализированный застройщик» никак не проясняет разделение ответственности между девелопером и застройщиком».

3. Административные расходы – не более 10%

Ряд новых требований закона прямо регулирует некоторые финансовые параметры бизнеса. В частности, застройщик не может потратить на административные и прочие сопутствующие расходы свыше 10% от общей стоимости строительства за весь его период. В число таких затрат входит оплата услуг уполномоченного банка по обслуживанию единого расчетного счета проекта; выплата заработной платы, соответствующих налогов и отчислений; оплата услуг коммерческой организации, выполняющей роль исполнительного органа застройщика; расходы на рекламу, коммунальные услуги, связь, аренду помещений, оборудование для организации рабочих мест.

Над расходами застройщика устанавливается банковский контроль. Уполномоченный банк, где открываются счет застройщика, получает право блокировать любую операцию, противоречащую закону о долевом строительстве. Фактически банк будет вести учет всех административных расходов застройщика, пока они не достигнут предела в 10% от стоимости строительства. Если застройщик попытается провести оплату перечисленных выше услуг больше лимита, то такая операция будет запрещена.

«Норматив 10% более чем достаточен для управленческих расходов, – считает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. – Как правило, такие затраты составляют 4-5% от расходной части проекта. Однако проблема в том, что ограничение распространяется на более широкий спектр статей затрат, в том числе рекламу. В некоторых проектах удельный вес оплаты услуг рекламных агентств очень высок, особенно если жилой комплекс относительно небольшой. Реклама стоит одинаково дорого как для большого проекта, так и для объекта точечной застройки. В последнем случае только расходы на рекламу могут составлять до 10% от проектной стоимости. Соответственно, в этом случае ограничение не позволит застройщику уложиться в отведенный законодателями предел затрат».

4. Авансовые платежи – не более 30%

Новая редакция закона о долевом строительстве ограничивает размер авансовых платежей, который застройщик может направить в течение реализации проекта подрядчикам для выполнения определенных работ. В перечень таких работ входят строительство многоквартирных домов, подготовка проектной документации и ее экспертиза, выполнение инженерных изысканий, строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке, подготовка документации по планировке территории.

Общая сумма авансовых платежей по этим расходам не должна превышать 30% от проектной стоимости. Однако, отмечают эксперты «Метриум», значительная часть расходов, указанных в новой редакции, приходится еще на тот период, когда застройщик не начинает строительство. В частности, результаты проектирования, изысканий и экспертизы проектной документации оплачиваются девелопером еще до начала строительства, нередко за собственный счет, а не за деньги дольщиков, которые данная норма должна обезопасить от рискованных трат. Тем не менее они включаются в общий лимит авансированных платежей, которые сделает застройщик уже после начала привлечения средств покупателей.

«На мой взгляд, доля авансовых платежей в общих проектных затратах либо соответствует уровню в 30%, либо ниже его, – считает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. – В связи с этим, я полагаю, что соблюдение данного лимита не приведет к трудностям для девелоперов. Однако нужно учитывать, что директивно установленный жесткий ограничитель может по-разному сказаться на бизнесе застройщика в разных рыночных ситуациях. К примеру, если на небольшом региональном рынке генеральные подрядчики или поставщики стройматериалов фактически являются монополистами, то они могут потребовать от девелопера больших авансов за свою работу, используя свое преимущественное положение. В этом случае лимит может оказаться фактором, осложняющим реализацию проекта».

5. Нарушение сроков – запрет на новые проекты

Законодатели ввели ряд строгих мер в отношение застройщиков, которые нарушают сроки ввода жилья. В частности, у властей появилось новое основание в отказе на выдачу заключения о соответствии (ЗОС). ЗОС – это важный документ, который подтверждает, что власти проверили застройщика и установили, что он соответствует нормам 214-ФЗ. Только после получения данной бумаги девелопер может зарегистрировать первый ДДУ и начать привлекать средства покупателей. Теперь если застройщик имеет в портфеле хотя бы один объект, сроки ввода в эксплуатацию которого нарушены на три месяца и более, органы стройнадзора не выдадут ему ЗОС, и он не сможет начать реализацию нового проекта.

Аналитики «Метриум» подчеркивают, что речь идет непосредственно о сроках завершения строительства, указанных в проектной декларации, а не о времени передачи жилья дольщикам. Разница в том, что даты передачи застройщик обычно прописывает со значительным запасом, чтобы не возникла просрочка, дающая покупателю основания требовать компенсаций или даже расторжения ДДУ. Срок строительства, как правило, указывается реальный, потому что чем быстрее застройщик обещает построить жилье, тем более оно привлекательно для покупателей. Кроме того, действие разрешения на строительство также ограничено, и период реализации проекта не может превышать отведенное на возведение здания время. Соответственно, теперь нарушив сроки строительства, застройщик может потерять право реализовывать новые проекты.

«С одной стороны, такая жесткая мера, как фактический запрет на старт новых проектов при нарушении сроков ввода в других будет способствовать повышению дисциплины застройщиков, – говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – Вместе с тем нужно понимать, что данная мера осложнит работу крупных девелоперов, портфель которых насчитывает десятки проектов и строящихся многоквартирных домов. Нарушение срока ввода лишь в одном объекте может парализовать расширение деятельности такого «игрока». Кроме того, не следует сбрасывать со счетов психологический фактор: как только потенциальные покупатели узнают о каких-либо проблемах у застройщика, это сразу приводит к спаду спроса в его проектах. Таким образом, данная мера создает существенные риски для некоторых девелоперов».

«Несмотря на жесткий характер поправок в закон о долевом строительстве, их вступление в силу не приведет к шоковой реакции рынка, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Новые требования к застройщикам распространяются только на тех из них, кто начнет реализацию проекта по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 года. Таким образом, на рынке как минимум 1-1,5 года будут преобладать проекты, реализуемые по старым правилам. Многие девелоперы форсировали получение разрешений на строительство, чтобы накопить своеобразный банк будущих проектов, который позволит им некоторое время работать по старым требованиям.

Что касается перехода к проектному финансированию, оно также затронет не всех застройщиков, а только тех, кто не успеет до 1 июля 2019 года зарегистрировать хотя бы один ДДУ. Таким образом, нас ждет как минимум два года плавной интеграции участников рынка в новые правила работы в строительной отрасли. Поэтому только новые требования законодательства не приведут к росту цен на строящееся жилье. В то же время спустя примерно два года, когда большая часть проектов и их девелоперов попадут в зону действия нового законодательства, рост цен на жилье уже будет неизбежен, так как большинство поправок в 214-ФЗ прямо повлияют на себестоимость реализации проектов»

Глава Минстроя России Владимир Якушев обсудил с представителями ПАО Сбербанк вопросы банковского сопровождения деятельности застройщиков и ведения счетов эскроу, связанные с недавними изменениями законодательства о долевом строительстве. Совещание прошло 6 июля в ведомстве.
Министр Владимир Якушев отметил высокую значимость повышения информированности и лояльности участников рынка жилой недвижимости в рамках перехода на новую модель финансирования.

Как отметил на совещании представитель Сбербанка, банком накоплен значительный опыт в структурировании и экспертизе проектов жилищного строительства, профинансированы более 500 застройщиков, в том числе с использованием инструмента эскроу. В настоящее время банком уже запущен пилотные проекты по кредитованию застройщиков с применением счетов эскроу в четырёх регионах: Пермском крае, Республике Татарстан, Тюменской области, Алтайском крае.

Глава Минстроя России поддержал предложение Сбербанка о совместном пилотировании банковских продуктов с участием застройщиков, работающих в рамках законодательства о долевом строительстве.

В рамках совещания стороны также обсудили вопрос стоимости банковского сопровождения для застройщиков. По словам представителей банка, стоимость обслуживания одного расчетного счета застройщика может составит порядка 5 тысяч рублей в месяц.

Участники встречи выразили готовность к совместной работе в рамках проектных и законодательных инициатив Минстроя России в целях развития строительной отрасли, разработки новых продуктов и совершенствования российского законодательства по жилищному строительству

Минстрой РФ

С 1 июля 2018 года — вступают в силу изменения в законодательстве, регулирующие работу девелоперов со средствами дольщиков. В ближайшие же два года привлекать средства дольщиков в стройки планируется и вовсе запретить — по крайней мере, по ныне действующим схемам.

Корреспондент BG Роман Масленников опросил представителей строительного сообщества о том, как нововведения повлияют на отрасль. Оптимистов среди отвечающих было крайне мало.

Екатерина Тейдер, руководитель направления девелопмента Becar Asset Management:

— На реальный строительный сектор 214-ФЗ в новой редакции окажет прямое воздействие: на сложном рынке станет еще сложнее. Для небольших компаний могут стать невозможными реализация проектов и вход на этот рынок. При этом привлечение банковских кредитов — «дорогие деньги» для всех, поэтому и у оставшихся монополистов могут возникнуть проблемы и взлететь цены. В происходящем мы также видим подтекст государственных гарантий для банковского сектора. Чьи интересы реально защищает этот закон — остается вопросом.

Эдуард Тиктинский, президент группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»):

— Не секрет, что изменения в законодательство, регулирующее строительную отрасль, у нас зачастую принимаются без должного обсуждения с участниками рынка. Полноценного диалога, к сожалению, нет. В условиях, когда правила игры меняются непредсказуемо, сложно говорить об экономическом планировании в долгосрочной перспективе, и это, конечно, проблема для девелоперов.

Новые требования к застройщикам достаточно жесткие. Фактически они означают рост финансового давления и контроля со стороны государства и банков. Даже добросовестные компании лишаются возможности гибкого управления экономикой проектов. В первую очередь проблемы испытают некрупные и финансово неустойчивые компании. Возможно, кто-то будет вынужден уйти с рынка. Таким образом, законодательные нововведения могут привести и к сокращению объема предложения на рынке, и к росту издержек, связанных с реализацией проектов. И то, и другое отразится на повышении стоимости квадратного метра — хотя, вероятно, не в ближайшие месяцы.

Владимир Набокин, генеральный директор ЗАО «Стройкомплекс XXI»:

— В преддверии изменений к 214-ФЗ девелоперы стараются приобрести еще большее количество земельных участков. Ожидается, что банки будут снижать годовые ставки. Если ставки понижаться не будут, то цена за квадратный метр существенно возрастет. На эту тему уже ведутся переговоры между банкирами и девелоперами. 
По ипотечному кредитованию будут ужесточаться требования, а также увеличится число отказов в выдаче ипотеки. После 1 июля деньги дольщиков будут храниться на специальных эскроу-счетах. Если строительство по какой-либо причине будет приостановлено, то клиенты смогут забрать свои средства из банка. Хочется отметить, что на клиентах элитной недвижимости ЖК «Аллегро-Парк» какие-либо изменения в закон не отразятся.

Александра Мартьянова, ведущий аналитик по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА»:

— Если говорить о том, скажутся ли новые изменения в законодательстве на объемах предложения, то, возможно, мы увидим отложенное снижение строящихся квадратных метров в 2019 году, связанное с трудностями перехода на новые законодательные «рельсы» у всех крупных застройщиков. Некоторые из них уже сейчас понимают, что с учетом всех внесенных поправок в 218-ФЗ и 214-ФЗ строить, не нарушая их, невозможно, поэтому весьма вероятно, что в течение 2018 года крупнейшие игроки рынка аккумулируют и направят свои предложения к федеральным законам в Минстрой, АИЖК и Совет федерации. Однако, на мой взгляд, снижение предложения будет незначительным, более ярко выраженным оно будет на рынке столичного региона.

Что касается сворачивания деятельности застройщиков, то такие примеры, безусловно, существуют. Как правило, это либо те компании, которые изначально создавались для вывода денежных средств, либо застройщики, не сумевшие расплатиться по своим обязательствам, в результате чего их бизнес был закрыт, а объекты отданы на достройку другим девелоперам.

Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands Development:

— Одной из причин последних законодательных инициатив я вижу желание затормозить темпы строительства и скорректировать спрос на рынке жилья в сторону «вторички». Зачем это делают? Возможно, потому, что мы наблюдаем пресыщение рынка, слишком большой объем нераспроданных квартир накопился в сданных домах. Ограничивая развитие первичного рынка, законодатель пытается исправить возникший перекос.

Марк Лернер, президент ЗАО «Петрополь»:

— Долевое строительство — это история про доверие. Сегодня мы видим резкую перемену правил и искусственный подрыв доверия. Стратегически защита дольщиков — это хорошая идея. Можно ли достичь этой цели запретами — другой вопрос. Появлению поправок способствовал всплеск интереса к рынку долевого строительства со стороны СМИ, которые последние два года активно обсуждали проблемы дольщиков, в первую очередь — пострадавших от недобросовестных застройщиков. Это и явилось одной из причин популистских решений властей в предвыборный период. Они были приняты жестко, быстро, без анализа и прогноза последствий. За последние пять лет обманутых дольщиков меньше не стало. Главным двигателем развития городов являются застройщики, но последнее время все их силы и энергия уходят на то, чтобы приспособиться к изменениям и пытаться удержать проекты в рамках положительной рентабельности, не сильно ухудшая их потребительские свойства.

Что касается будущего, то рынок продолжит работать по старым правилам. Новых объектов, получивших разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, будут считаные единицы. По ним будут работать или мелкие и средние застройщики, которые не смогли сделать большие запасы, или землевладельцы, не успевшие получить разрешительную документацию. Они будут вынуждены вместе с банками принимать и совершенствовать новые правила игры на рынке. И кто раньше начнет, тот и выиграет.

Часть компаний занята завершением начатых проектов, другие готовятся «на выход». В Петербурге крупные игроки рынка стараются до 1 июля получить максимальное количество «пятен» под строительство, чтобы еще некоторое время работать по-старому. Следствием такой скупки станет превышение предложения над спросом и снижение маржи девелоперов.

Есть опасения, что крупные застройщики не будут «мариновать» разрешения, полученные на два-три года. Такие объекты окажутся на рынке, что повлечет за собой колоссальное затоваривание. С учетом низкой платежеспособности (до 20% приходящих к нам покупателей вообще не имеют денег на первоначальный взнос) превышение предложения над спросом в ближайший год будет огромным. Если раньше на одну квартиру был один покупатель, то сейчас один покупатель на две квартиры. Покупатель имеет возможность ходить, выбирать, думать и не торопиться с приобретением жилья, потому что предложений много, цены не растут, а ставки по ипотеке падают. В ближайшие год-два скорость принятия решений будет уменьшаться, а финансовое положение застройщиков ухудшаться. Это приведет к тому, что сильные выживут, а слабые уйдут.

Виктория Цытрина, директор по правовым вопросам группы «Эталон»:

— Правительство РФ представило новые предложения по корректировке 214-ФЗ, так что хотя бы правило «один застройщик — одно разрешение на строительство» перестанет быть головной болью девелоперов. Но вопросов все еще очень много, поэтому и застройщики, и банки ждут разъяснений. Девелоперы получили множество разрешений на строительство, так что пока новые проекты будут реализовываться по старым правилам, у законодателей, застройщиков и банков будет время урегулировать спорные моменты.

Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК-недвижимость»:

— Если говорить о рынке в целом, то, вероятнее всего, поправки в законодательстве приведут к замедлению темпов строительства и меньшему объему вводу жилья в конце года. Это связано в первую очередь с тем, что всем участникам — и застройщикам, и банкам — необходимо время на адаптацию к новым реалиям. Банковское финансирование, на которое должны будут перейти все застройщики, безусловно, повысит себестоимость строительства и приведет к росту цен на квартиры.

Людмила Коган, генеральный директор ЗАО «БФА-Девелопмент»:

— О грядущих изменениях в силу процедуры принятия законов было известно давно, поэтому бизнес-сообщество, несмотря на критику, приняло превентивные меры. Говорить о сворачивании деятельности застройщиков несвоевременно. От своих планов по строительству нового жилья мы не отказываемся: строим начатое, готовим к выводу новое. Как отразится нововведение на рынке жилья, покажет время. Бизнес инертен, бросить проект нельзя. Кто-то мог не войти в новый проект, но закончить начатый обязан.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

— Я полагаю, что влияние новой редакции закона на строительный сектор будет противоречивым. Если мы говорим о крупных регионах с уже сложившимся кругом системообразующих девелоперов, то я полагаю, что большинство из них сумеет адаптироваться к новым условиям работы. Более того, многие из них, скорее всего, уже успели подготовиться к вступлению в силу поправок в 214-ФЗ, так как о них было известно еще год назад. За это время они перестроили свой бизнес, пересмотрели некоторые подходы. Вместе с тем нужно понимать, что строительный сектор России представлен большим числом девелоперов, которые занимаются мелкомасштабным строительством. Около 40% девелоперов одновременно возводят не более одного жилого комплекса с одним многоквартирным домом. Такие девелоперы очень зависят от потока денежных средств, поступающих от продаж, их собственные ресурсы крайне ограничены, чтобы закладывать дополнительные деньги на повышение издержек от выполнения новых требований закона. Однако я предполагаю, что даже они подготовились к переходному периоду, но не исключаю, что немалое число девелоперов, особенно в регионах, имеет четкое понимание того, что их текущие проекты, возможно, будут для них последними, а после их реализации они могут покинуть отрасль. Если говорить о текущей ситуации, то индекс предпринимательской уверенности в строительстве (ИПУ) в первом квартале 2018 года ухудшился, по данным НИУ ВШЭ. Строители отмечают ухудшение ситуации с платежеспособностью заказчиков строительных работ, а также низкую платежеспособность корпоративного сектора и потребителей. Полагаю, что негативная оценка ситуации связана еще и с подготовкой к вступлению в силу новых требований к застройщикам. Учитывая продолжающуюся макроэкономическую стабилизацию, такое ухудшение настроений в отрасли — это тревожный сигнал. Неудивительно, ведь по итогам 2017 года среди всех базовых отраслей экономики строительство занимало предпоследнюю позицию по уровню рентабельности — 7,2% (хуже только в торговле — 4,6%). Поэтому в будущем действительно многие застройщики, особенно в провинции, уйдут с рынка.

Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet:

— Несмотря на активное обсуждение переносов сроков вступления в силу новых поправок, дата 1 июля 2018 года остается актуальным. Правильность выбранного пути подстегивается негативными событиями на рынке новостроек Московской области, а именно с ситуацией в Urban Group. Отсрочка в связи с этим чревата дальнейшими подобными событиями, что стимулирует власть придерживаться обозначенных сроков. Также сегодня в очередной раз были обозначены стремления уйти в принципе от продажи квартир на стадии строительства и к 2020 году прийти к продаже готового жилья, а достижение этой цели невозможно без первого шага, который должен состояться 1 июля 2018 года. Изменения в отрасли, связанные с поправками в 214-ФЗ и 218-ФЗ, отказом от реализации по ДДУ и введением проектного финансирования, будут способствовать укрупнению игроков и повышению цен на недвижимость. Положительные перспективы будут иметь те компании, которые ближе всего находятся к банковским структурам. Реализацию без продаж по ДДУ смогут себе позволить только крупные компании, обладающие существенной финансовой поддержкой. Программа реновации, в свою очередь, также идет в основном ключе реструктуризации отрасли — продажа уже готового жилья. Масштаб изменений в сфере недвижимости станет понятен, когда будут приняты конкретные законодательные нормы, пока же еще остается время для корректировок.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге:

— Результаты будут понятны позже, пока говорить о них преждевременно. Есть три группы девелоперов: одни приложили максимум усилий, чтобы запустить новые проекты до начала действия закона, что под силу только крупным игрокам, другие настолько уверены в приобретенных земельных участках, что 1 июля и его последствия их не пугают, третьи воздерживаются от принятия каких-либо решений.

Закон касается в первую очередь сделок с земельными участками и ограничений на распоряжение деньгами застройщика. В частности, регламентируются затраты компании в собственных целях, включая расходы на зарплату и рекламу. Конечно, никто не тратит на рекламу 10%, но в ряде случаев у крупных компаний есть определенный накопительный эффект за счет выхода нескольких проектов, который позволяет уменьшить рекламный бюджет. Теперь в случае работы правила «один объект — один застройщик — один бюджет» для обеспечения нужного уровня затрат в рамках проекта застройщик может столкнуться либо с необходимостью продавать позже, либо — увеличивать бюджет. В первом случае застройщик лишается инвестиционных сделок, а также всех клиентов, кто хочет воспользоваться рассрочкой, и не может рассчитывать на привлеченные от продаж средства. Во втором случае застройщик будет вынужден повышать цену. В обоих вариантах понадобится декларировать большую сумму, а соответственно, и увеличивать сумму запаса на разрешение на строительство, минимальный размер которого тоже строго регламентирован.

Сложно сказать, кому из девелоперов придется тяжелее: не только мелкие и средние игроки отсеются, но и не всем крупным будет легко. Как всегда, успех будет зависеть от финансовой устойчивости, имиджа застройщика, а также от качества выбранного земельного участка и концепции проекта. Сложные, низколиквидные проекты, которые требуют дополнительных рекламных вложений, могут стать нерентабельными.

Сергей Исаков, руководитель отдела новостроек «Юринфо Недвижимость»:

— Конечно, нужна была бы отсрочка введения поправок, однако разговоры на рынке о введении изменений ведутся уже не первый день. При отсрочке большинство девелоперов успело бы подготовиться ко всем нововведениям на строительном рынке. После вступления новых изменений покупательская активность возрастет не сильно, а льготные ставки по ипотеке могли бы спасти положение.

Валерий Кузнецов, директор по продажам RDI:

— После вступления в силу поправок, во-первых, с рынка уйдут небольшие и средние строительные компании, которые не смогут работать в новых условиях. По оценкам аналитиков, до конца 2018 года рынок могут покинуть до 20% строительных компаний.

Во-вторых, скорее всего, произойдет объединение или поглощение некоторых компаний, что, в свою очередь, со временем приведет к монополизации рынка несколькими большими компаниями, имеющими в партнерах крупные финансовые учреждения и располагающими значительными финансовыми и административными ресурсами.

В-третьих, мы ожидаем повышения цен на жилье. Однако в существующих условиях это очень негативно скажется на покупательском спросе, который и так находится на низком уровне. По нашим исследованиям, сегодня девелоперы предлагают в три-четыре раза больше жилья, чем покупается. Предлагаемая схема взаимодействия застройщиков и покупателей, безусловно, защищает интересы последних, но из-за различных ограничений и дополнений ставит девелоперов в очень невыгодные финансовые условия, что неминуемо приведет к повышению цен на жилье.

Станислав Данелян, генеральный директор компании «Евроинвест Девелопмент»:

— Все поправки так или иначе приведут к укрупнению бизнеса. На рынке останутся только крупные девелоперы, у которых есть существенные преимущества перед другими игроками рынка. Стоит отметить, у многих застройщиков уже сформирован земельный банк в рамках действующего закона. Данных территорий, и новых проектов, выведенных в конце прошлого года — в начале этого, хватит на два-три года точно. Мелкие застройщики однозначно уйдут с рынка.

Анастасия Осипова, директор по продажам холдинга AAG:

— Слабым застройщикам, не имеющим продуманной стратегии развития, предложенная схема действительно может перечеркнуть планы. Однако ведущие строительные компании Петербурга заранее озаботились переходом на новые правила и получили разрешения с запасом. Таким образом, в ближайшие два-три года на рынке будут преобладать проекты, реализуемые в рамках 214-ФЗ. При этом цена квадратного метра вырастет на 10–15%, поскольку девелоперам придется нести дополнительные издержки, связанные с проектным финансированием.

газета  КоммерсантЪ