- Проблема обманутых дольщиков в последнее время очень остра, - сказал - он, так как на рынке строительных услуг появились, к сожалению, недобросовестные застройщики. Проблема не обошла и нашу республику. По имеющимся данным, на начало сентября 115 жителей республики остаются «обманутыми дольщиками» и 2 объекта считаются «проблемными». Что касается института саморегулирования в строительстве, то следует отметить, что этот институт был создан для предупреждения причинения вреда жизни и здоровью физических лиц или имуществу физических и юридических лиц, а также государственному и муниципальному имуществу, окружающей среде, сохранности объектов культурного наследия РФ. Как видим, согласно ФЗ «О саморегулируемых организациях», вопросы долевого строительства данным законом не затрагиваются. Саморегулируемые организации следят за качеством работ, выполняемых членами СРО.

Что касается коллективной ответственности строителей-членов СРО, то она распространяется на качество выполняемых работ и оказываемых услуг. Ответственность членов СРО направлена только на возмещение вреда третьим лицам, причиненного в ходе выполнения строительных работ членами СРО, но предоставление гарантий получения дольщиками своих квартир  в предмет деятельности СРО не входит.

- Насколько принятие закона о взаимном страховании ответственности застройщиков ФЗ № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» способно повлиять на недопущение подобной ситуации впредь. В чем суть принятого закона?

- С начала будущего года вводится обязательное страхование ответственности застройщиков многоквартирных жилых домов, требования предусмотрены изменениями в законе 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве». Цель принятия данного закона - защита интересов граждан, вкладывающих средства в строительство квартир. Закон распространяется на договоры как с физическим лицом, так и с юридическими компаниями. После 1 января 2014 года для регистрации договора долевого участия застройщик должен будет предоставить в Росреестр один из трех документов: либо договор коммерческого страхования, либо банковскую гарантию (поручительство), либо подтверждение, что обязательства перед дольщиком застрахованы в обществе взаимного страхования (ОВС). Выбор способа обеспечения своей ответственности, а также конкретного банка или страховой компании будет осуществляться самим застройщиком.

Во всех случаях речь идет о страховании на полную сумму привлеченных средств дольщика. Если застройщик в дальнейшем по какой-то причине не исполняет свои обязательства перед дольщиком, то наступает страховой случай и все средства дольщику возвращаются. Таким образом, риски дольщиков минимизируются, и в любом случае предполагается, что дольщики получат либо свои квартиры, либо возврат своих средств в случае банкротства застройщика.

- Как отразится его применение на первичном рынке жилья и на ценах за 1 кв. м жилой площади? Готовы ли банки и страховые компании, учредители общества взаимного страхования отвечать перед дольщиками за застройщиков и строителей? Какой инструмент станет главным на этом рынке?

- Застройщики отрицательно отнеслись к принятию данного закона. Это и понятно, ведь на них возложили дополнительные расходы, изменились механизм и перечень документов, необходимые для регистрации в Росреестре.

Однако и страховые компании не в восторге от нового источника дохода, хотя государство и создало для них новый большой рынок. Национальное объединение застройщиков провело мониторинг страховых компаний на соответствие требованиям закона к страхованию ответственности застройщиков.

Закон содержит требования к сроку работы компании, её уставному капиталу и собственному капиталу. Кроме того, страховая компания должна иметь соответствующий пункт в лицензии. Выяснилось, что лишь незначительная часть страховщиков могла бы страховать застройщиков. Но почти все, кто может, не хотят. В их числе «Росгосстрах», «СОГАЗ», «ВСК», «Гефест», «Транснефть» и др.

Не лучше обстоит дело и в банковском секторе. Поручительство является несвойственным для банка инструментом, хотя и сходно с банковской гарантией. Большинство строителей получали банковскую гарантию в обеспечение исполнения госконтракта. В данном же случае речь идет об ответственности за реальные деньги дольщиков. То есть наступает ответственность перед государством, которое защищает интересы данной категории граждан. Поручителями застройщиков смогут выступать только крупные банки. К ним в соответствии с законом предъявляются жесткие требования: не менее 5 лет работы и не менее 1 млрд рублей собственного капитала. Этим требованиям из почти 1000 существующих в стране банков соответствует лишь 331. Застройщику выгоднее получить живые деньги от банка, а обязательства по договору долевого участия обеспечить иным способом.

Прогнозируется, что застройщики с вступлением в силу этого закона будут вынуждены платить банкам и страховым компаниям около 70 млрд рублей в год, а цены на жилье вырастут на 5–7 %.

- В чем суть претензий НОСТРОЯ к законодателям?

- Поправки в закон, целью которых была защита интересов дольщиков, вызвали бурное обсуждение как в строительном сообществе, так и в среде страховщиков. Мнения существенно расходятся. Закон породил массу вопросов. Как отразится его применение на первичном рынке жилья и на ценах на жилье вообще? Готовы ли банки и страховые компании отвечать перед дольщиками за строителей? Какой инструмент станет основным на этом рынке?

По мнению НОСТРОЯ, в законопроекте не учитывается тот факт, что в настоящее время большинство застройщиков при получении денежных средств от инвесторов заключают не договор долевого участия в строительстве, а используют «серые» схемы. Но застройщик не имеет права привлекать инвестиции для предполагаемого строительства до оформления прав на земельный участок и до создания за свой счет проектной документации и с ее последующей экспертизой. При таком положении дел в случае банкротства застройщика получить обратно вложенные денежные средства практически невозможно. Страхование носит сугубо ограниченный характер и охватывает только случай банкротства застройщика и не распространяется на иные случаи (срывы сроков строительства, консервацию объекта строительства и др.). Необходимо расширить перечень страховых случаев.

- Известно, что Минрегион РФ начал отбор учредителей общества взаимного страхования (ОВС) гражданской ответственности застройщиков в целях реализации положений Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». А каково участие в этих процессах сообщества дагестанских строителей?

- Отбор учредителей Минрегионом России проводился до середины августа 2013 г. На данный момент в общество взаимного страхования ответственности застройщиков  вступили уже 40 «ответственных» строительных организаций из 15 регионов России, но, к сожалению, в их числе строительных компаний Дагестана нет.

Возможно, это связано с несвоевременным информированием и неосведомленностью строительных организаций-застройщиков Дагестана об изменениях, внесенных в законодательство РФ, касающихся регулирования рынка долевого строительства в России.

Что же касается нашего партнерства, то мы проводили совещание застройщиков многоквартирных домов Дагестана - членов Гильдии, им было предложено участвовать в отборе учредителей ОВС застройщиков. Также в июне 2013 г. мы принимали участие в учредительном съезде Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья». Это первая организация, представляющая на общероссийском уровне интересы компаний, занимающихся жилым строительством.

Автор: Джангиши Гадисов

Газета "Дагестанская правда"