— Насколько я понимаю, обман людей начинается еще на стадии подготовки документов?

— Естественно. Есть перечень необходимых документов, которые застройщик обязан представить потенциальному дольщику. Это, во-первых, постановление о выделении земельного участка, во-вторых, так называемая «зеленка», ну и наконец разрешение на строительство. Если этих документов нет, деньги в компанию сдавать категорически нельзя. При этом все эти документы должны быть зарегистрированы не на физическое, а на юридическое лицо и зарегистрированы в Регистрационной палате. Это очень важный момент. В историях с обманутыми дольщиками сплошь и рядом встречаются следующие ситуации: деньги отдаются юридическому лицу, тогда как земля выделена конкретному человеку.

— Юридическая грамотность наших граждан, мягко говоря, оставляет желать лучшего. Уверен, что не все потенциальные дольщики в состоянии проанализировать соответствие представленных документов нормам российского законодательства.

— Абсолютное большинство дольщиков — это небогатые люди. Деньги на жилье они, как правило, собирают годами, отказывая себе во всем. Поэтому при выборе застройщика им следует максимально себя обезопасить. Привлечь к поиску надежной компании грамотного адвоката, обратиться для консультации в наше управление. В принципе, есть очень простой способ убедиться в том, что ты имеешь дело с солидным, ответственным партнером. Если при получении денег дольщика, застройщик сразу же выдает ему на руки договор, зарегистрированный в Регистрационной палате, можно быть уверенным в том, что вас не готовятся «кинуть». Дело в том, что договоры эти заверяются лишь после того, как специалисты Регистрационной палаты проверили наличие у застройщика всех правоустанавливающих документов. Если же вам говорят, что договоры будут регистрироваться только после того, как деньги сдадут все жильцы или, к примеру, после начала строительных работ, сразу же прекращайте переговоры с данным застройщиком. Согласно закону, первый же дольщик, сдавший деньги, тут же должен получить на руки подписанный и зарегистрированный договор. Вернее, даже так: деньги он должен отдать только после того, как получит на руки данный документ. Других вариантов нет.

— Сколько жителей республики, по вашим данным, на сегодняшний день стали жертвами недобросовестных застройщиков?

— Оговорюсь сразу, любая статистика может оказаться неполной. Дело в том, что мы с уверенностью можем говорить лишь о тех дольщиках, которые обратились непосредственно к нам, подали исковое заявление в суд или же сообщили о факте обмана в средствах массовой информации. Но ведь есть люди, которые пытаются решить свои проблемы путем переговоров с недобросовестными застройщиками, те, кто просто ждет, что ситуация вдруг разрешится сама собой. Приведу пример. В Дербенте имеются 4 «замороженных» объекта, принадлежащих фирме «Эхтибар». Строительство на них не ведется уже четыре года, хозяин компании в бегах. А поскольку ни один дом в Дагестане не возводится без привлечения денег дольщиков, у нас есть серьезные опасения, что эти четыре недостроенные десятиэтажки свидетельствуют о сотнях обманутых дольщиках. Тем не менее ни один дольщик «Эхтибара» пока не дает о себе знать. Мы регулярно публикуем в Дербентской городской газете объявления, в которых приглашаем предполагаемых клиентов «Эхтибара» обращаться в наше управление. И хотя до сих пор ни одного заявления от них не поступило, полной уверенности, что это не «наши» объекты, у меня сегодня нет.

Теперь о тех объектах, которыми мы занимаемся вплотную. Прежде всего, это пять домов компании «Красивый дом» в Махачкале. Комплекс из четырех недостроенных девятиэтажек находится по адресу Лаптиева, 3, еще один дом расположен на Гамидова, 6. Руководитель компании в бегах, он объявлен в розыск. Дольщики дома, расположенного по улице Гамидова, создали ЖСК и самостоятельно достраивают свой дом. Практически все работы на объекте завершены. С остальными же домами ситуация намного хуже: документация на эти объекты отсутствует, обманутые дольщики не знают, сколько денег собрано, сколько реально потрачено. Тем не менее дольщики и тут готовы самостоятельно достраивать свои дома, правда, сначала необходимо разобраться с проблемами документации. Этим сейчас занимаются специалисты нашего управления.

О двух других махачкалинских компаниях — ЖСК «Даман» и ООО «Спецтехнологии» — ваша газета уже писала. Буквально в прошлом номере «НД» было опубликовано письмо дольщиков «Спецтехнологий». Единственное, что тут можно добавить, — если раньше о своих правах на «арестованный» дом «Спецтехнологий» заявляли около 50 человек (реализация недостроенного объекта при этом практически покрывала все их финансовые потери), то теперь число обманутых дольщиков увеличилось вдвое — практически каждый день мы узнаем о новых людях, заплативших деньги этому застройщику. Что касается «Дамана», то тут, скорее всего, дольщики вынуждены будут достраивать объект за свой счет, в противном случае (руководитель организации в бегах) вложенные деньги они вернуть не смогут. Руководитель «Дамана» объявлен в розыск, в прокуратуре и МВД против него возбуждены уголовные дела.

Серьезная ситуация сложилась в Дербенте с домом по улице Гагарина, принадлежащем ТСЖ «Феникс». Тут целый «букет» нарушений. Земля, на которой стоит недостроенный дом, принадлежит не «Фениксу», а некоему физическому лицу. За право постройки дома на ней руководитель ТСЖ Феликс Загиров пообещал ему выделить два из девяти этажей. Дом на Гагарина 128-квартирный, однако в реальности продано 170 квартир (с учетом того, что два этажа отходят владельцу земли, каждая квартира в этом доме продана дважды). С людей собрано 140 миллионов рублей, непосредственно на строительство потрачено около 30 миллионов. Феликс Загиров в бегах, он объявлен в федеральный розыск. Против него возбуждено 4 уголовных дела. По поводу этого дома прошло несколько совещаний в администрации Дербента, вопрос также обсуждался в правительстве Дагестана.

Положение осложняется тем, что документы, которые находятся на руках у дольщиков, не имеют никакой юридической силы. Для того, чтобы люди реально могли предъявить свои права на дом, каждый из них должен обратиться в суд. Между тем суд по этому делу переносится уже дважды. Дело в том, что опыта принятия подобных решений у наших судей нет, и они попросили отсрочки с тем, чтобы изучить аналогичные процессы, которые ранее проходили в других регионах России.

— Рассказывая о «замороженных» объектах компании «Эхтибар», вы предположили, что остановка строительных работ может свидетельствовать о попытках застройщика нарушить интересы дольщиков. Между тем в той же Махачкале можно найти не один десяток объектов, которые не достраиваются годами. Дольщикам, вложившим деньги в эти дома, уже пора бить тревогу?

— Не всегда, с каждым застройщиком надо разбираться персонально. К примеру, в настоящее время мы пристальное внимание уделяем объектам ЖСК «Столица», который одновременно возводит около 15 домов. Многие из них согласно договорам должны быть сданы еще в 2008—2009 годах, однако не завершены и по сей день. До серьезных проблем с дольщиками тут пока не дошло, тем не менее ситуацию с этими домами мы держим под постоянным контролем. По нашим сведениям, руководители ЖСК в настоящее время договорились о солидном кредите, который позволит им завершить работы практически на всех объектах. Подобный мониторинг мы проводим практически по всем «долгостроям» республики.

— Президент страны совместно с председателем правительства в прошлом году дали поручение главам регионов к 1 июля 2012 года решить проблемы подавляющего большинства обманутых дольщиков, чтобы до конца 2012 года полностью снять эту проблему с повестки дня. В связи с этим два вопроса. Как проблемы дольщиков решаются в других регионах России и на что могут рассчитывать дагестанцы, ставшие жертвами строительных мошенников?

— В регионах-донорах к решению этих проблем привлекаются средства местных бюджетов. Дагестан подобных трат себе позволить не может, поэтому нам следует искать другие пути. Тем более что и в дотационных регионах изыскиваются возможности для помощи обманутым дольщикам. К примеру, достраивание проблемного дома поручается солидной компании, хорошо зарекомендовавшей себя на рынке жилья. Администрация соответствующего муниципалитета расплачивается с ней путем выделения бесплатных участков под строительство.

Как известно, подключение техусловий к новому дому обходится застройщику в миллионы рублей. В некоторых регионах дольщиков, самостоятельно достраивающих свои дома, от этих платежей освобождают. Мы попытались добиться подобной «скидки» для дольщиков компании «Красивый дом», которые как раз занимаются подключением коммуникаций к дому по Гамидова, 6, но, к сожалению, понимания в администрации Махачкалы пока не нашли. Думается, соответствующее решение в конечном счете должно будет принять правительство Дагестана, поскольку муниципалитеты добровольно от своих доходов никогда не откажутся.

— Вы уже дали несколько советов будущим дольщикам, которые помогут им выбрать добросовестного застройщика. На что еще надо обращать внимание при покупке квартиры?

— На стоимость квадратного метра жилья. Если она значительно ниже, чем у конкурентов, это первый сигнал о том, что в компании не все ладно. Дешевый сыр бывает только в мышеловках. Доходит до смешного. Пострадавшая дольщица «Дамана» пришла к нам проконсультироваться по поводу компании, в которую она собралась вложить деньги. Анализ документов показал, что компания потенциально опасна. Сообщаем об этом женщине, один раз уже наступившей на грабли, а она говорит: «Проверьте, пожалуйста, еще раз, очень уж цена у них дешевая...». Кстати, о низких ценах. Буквально вся Махачкала оклеена рекламными плакатами ЖСК «Жилье молодым», которые помимо низких цен предлагают своим клиентам еще и беспроцентную рассрочку. Между тем должен предупредить потенциальных клиентов этого ЖСК, что правоустанавливающих документов на объект и земельный участок у кооператива нет и земля и строящийся объект принадлежат физическому лицу. Кроме того, отсутствует разрешение на строительство.

автор: Андрей Меламедов,

Газета "Новое дело"