Главная цель обновленного законодательства, заявляют инициаторы уже одобренных поправок в законы 214-ФЗ и 175-ФЗ, – обезопасить граждан от мошеннических схем, возможных рисков долгостроя и действий со стороны недобросовестных застройщиков.

То, насколько актуальны эти изменения, мы все свидетели: ситуация, которая сложилась в нашей столице, – тому подтверждение. Однако причины существующих проблем не только в неэффективности норм законодательства. Требования законодательства в строительстве, выходит, игнорировались в Дагестане полностью, ведь только объектов без элементарного разрешения на строительство в Махачкале порядка 400. Теперь по решениям судов приступили к их сносу, и примечательно, что без каких-либо компенсаций владельцам приобретенных квартир.

Теперь закон исключает саму возможность привлечения средств через жилищные сертификаты, ограничивает их привлечение через ЖСК, а главное – вводит ответственность застройщиков за причиненные дольщикам убытки.

В перечне поправок 214-ФЗ – пункты, направленные на пресечение негативных процессов на рынке жилищного строительства. Ужесточены требования к застройщикам, которые ныне должны иметь опыт работы на рынке не менее трех лет и возвести при этом не менее 10 тыс. кв. м жилья. Застройщики не смогут приступать к строительству объекта, если у строительной компании нет десяти собственных или сорока процентов кредитных средств.

По новому законодательству привлечение денежных средств дольщиков на строительство объекта строго регламентировано. Главное же, что в законе появились нормы о банковском сопровождении и использовании эскроу-счетов. Уполномоченные банки, где должны аккумулироваться эти средства, будут следить, чтобы они были потрачены только на строительство, завершение и сдачу объекта недвижимости. Как полагают законодатели, это позволит не только защитить средства дольщиков, но и открывать кредитную линию застройщикам, вести проектное финансирование.

На раскачку строителям предоставлен лишь год. Однако, как заявляют эксперты строительного сообщества, даже вопреки тому, что для перехода к новой модели финансирования строительства жилья с использованием эскроу-счетов предусмотрен поэтапный переход, уже сегодня ясно: для малых и средних строительных фирм эти требования будут неподъемными.

Солидарен с этим мнением и президент ассоциации СРО «Гильдия строителей СКФО» Али Шахбанов. «На реальный строительный сектор новшества окажут прямое воздействие, – заявляет он. – Достаточно жесткие законодательные нововведения могут привести к существенному росту издержек, связанных с реализацией проектов, и, как следствие, к сокращению объема предложений на рынке жилья. Банковское финансирование, на которое должны будут перейти все застройщики, безусловно, приведет к повышению себестоимости строительства и росту цен на жилье.

По новому законодательству привлечение денежных средств дольщиков на строительство объекта строго регламентировано. С 1 июля 2018 года даже для тех проектов, которые уже находятся на стадии реализации, предлагается ввести банковское сопровождение. Каждый застройщик должен открыть отдельный банковский счет в уполномоченном банке и вести все расчеты только с него. Теперь банк будет оценивать целевое назначение всех платежей.

Если говорить о рынке жилья в целом, то нововведения приведут к замедлению темпов строительства. По нашим прогнозам, в ближайшей перспективе многие застройщики, особенно в таких дотационных регионах, как Дагестан, уйдут с рынка или произойдет объединение или поглощение компаний, что в свою очередь приведет к монополизации рынка. Как следствие – налоги по виду деятельности «строительство», а также по смежным отраслям в случае прихода в республику крупных застройщиков зарегистрированных в других субъектах РФ, в республиканскую казну поступать не будут».

По словам Али Шахбанова, существенно возрастает степень финансового давления на бизнес и контроля со стороны государства и банков. В первую очередь проблемы испытают некрупные и финансово неустойчивые компании. Дело в том, что большинство строительных компаний Дагестана, работающих в сфере жилищного строительства, — это небольшие фирмы, не имеющие свободных оборотных средств, не отвечающие новым требованиям законодательства о наличии квалифицированного персонала и соответствующей техники и оборудования.

Речь в данном случае, идет не о ИП и «маалинцах», а о среднестатистических дагестанских строительных компаниях. Даже добросовестные компании лишаются возможности гибкого управления экономикой своих проектов. Лишь несколько крупных фирм Дагестана смогут соответствовать новым требованиям законодательства, а порядка 70% застройщиков уже в ближайшем будущем могут остаться без работы. Для бюджета республики и ее экономики в целом это, конечно, нехорошо, а возможное вымирание дагестанских строительных компаний и вовсе может породить социальную напряженность в обществе.

Вместе с тем надо понимать, что у законодателей нет задачи «задушить» всех застройщиков. Некоторые ранее внесенные нормы были скорректированы, к примеру, принцип «одна компания – одно разрешение на строительство». Теперь застройщикам предоставляется возможность возводить дома по нескольким разрешениям на строительство в рамках одного проекта планировки территории. А это уже территория крупных девелоперов.

Нам, простым потребителям строительных услуг, эти изменения мало чем угрожают. Скорее напротив: теперь наши вклады в приобретение строящегося жилья будут гарантированно защищены. Возможно, это также приведет к комплексной застройке территорий взамен точечной, что погубила нашу столицу. Но мы уже который раз задаемся вопросом: все ли нюансы учтены нашими законодателями? Будем надеется, что известный фраза Черномырдина «Хотели как лучше, а получилось как всегда» на этот раз не сработает.

Джангиши Гадисов, газета "Дагестанская правда" (№№ 185-197 от 17.07.2018)